來到2018年年底,樓市回調超過10%,個別屋苑的估值估價大跌2成。在這個跌市中,樓市下跌最大的受惠者是當然是未上車的無殼蝸牛。但我們發現這個跌市中有兩類比較特別的贏家。

換樓客明顯增多

這次的跌市中,大銀碼的優質單位在市場氣氛向淡下,也紛紛出現割價求售。這吸引了一眾換樓客。換樓在香港是一件非常困難的事,如果先買第二個單位再賣出第一個物業,必須先付出15%的印花稅,而且在2018年前是要在買入第二個物業的6個月內賣出首個單位才能享有印花稅退回。

自從2018年1月起「換樓期」由之前6個月延至12個月正式生效後,打算換樓的業主終於遇上第一個跌市,可以在冷卻了市場上面慢慢挑選靚貨作為dream home。 同時,市場沒有了熾熱的氣氛,看中心儀單位可以用較為合理的價格成交,無需再升市中追貨。

樓換樓按揭幫到手

在跌市中,很多時筍盤會突然出現,不是每個業主都會先賣了手上單位虛位以待的。如果碰見心儀單位,但一簽臨時合約30天內就要先支付15%的印花稅和其後的首期,對大部分業主來說都是非常大的負擔。舊的物業還沒有套現就要給一大筆錢。這時候,樓換樓按揭就會幫到手。香港大部分銀行提供樓換樓按揭,部分還可以非常靈活配合換樓的業主。由於涉及不少程序和技巧,這方面可以向熟悉的按揭中介查詢。

跌市仲好開心的業主

一般人買入物業當然想單位持續升值。但最近就有一類業主非常享受樓價的下跌。她們的物業在之前樓市熾熱時,點都估值超過670萬,現時普遍回落到580萬。點解買入的樓跌價近100萬都仲咁開心?原來在600萬以下的單位最多可以再按揭8成。這樣,她們便可套現580萬的8成即是464萬,比670萬最高6成按揭的402萬還要多62萬。對於有投資心得的業主來說,62萬的投資額是非常好的流動資本。

80%具套現之再融資按揭保險計劃比較嚴格

一般人對按揭保險8成上會要求的理解是非固定收入人士必須要提供稅單和用平均6個月收入去計算壓力測試。需要留意的是,如果是買入單位一段時間後才做8成按揭保險再融資,就比較嚴格。借貸人如果是非固定收入人士是無法做到的,方法可能要找到合適的擔保人了。

懂得按揭理財可攻可守

其實,一日沒有賣出手上物業,也不知道究竟升值或跌價了多少。反而透過按揭,就可以在適當時候體現已升值的物業價值。同時,也可以在這些另類時刻估低物業市價,比較針對按揭成數來去作按揭理財。

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利率更新日期: 2020-09-25