贏在「上車線」和輸在「起跑線」

上一輩都是靠自己自強不息,成家立業。教養小朋友到18歲上大學,已經算是還了作為父母的兒女債了。很多父母老來也沒有指意要兒女供養。但在這個年代,啃老文化在樓價高企的香港竟然變得合理化。

但高樓價是香港的現實,樓價上升導致的財富效應,令到擁有物業的家庭利用按揭套現再買樓非常容易。而且這類的投資需要一般以400萬-600萬的細價盤為目標,貪其好收租。同時,一直租樓的剛需客也是以上車盤為目標。在供求失衡的香港,上車盤價格愈推愈高。這衍生出一個問題:新一代會否輸在「上車線」?

教育子女最怕輸在起跑線,想不到等他們畢業可以打工賺錢還要擔心他們會否輸在「上車線」。2012年前,香港還有200萬的上車盤。2015年後,300萬的上車盤也基本消失。2019年的今天,上車盤的定義是能夠承造高成數按揭的500-600萬物業。

年輕一代愈遲買樓,「上車線」就愈高。低工資增長和高生活成本的香港,上車變得越來越難。有很多子女本身想說服父母借用首期盡快上車,但父母怕佢地唔負責任, 子女有可以點證明自己負責任呢?其實「上車靠父幹」有3個的重要的處理方法。

1.子女作為2個物業的借貸人

父幹要避免寵壞小朋友,也有一個方法,就是在父幹的時候,盡可能要求子女作為借貸人和擔保人。舉例子女想買入500萬的上車盤,常見的做法是,父母的物業加按100萬,子女作為這個按揭借貸人。同時子女透過按揭保險借入400萬,自己作為業主和借貸人。要注意按揭保險的申請條件是所買的物業必須作為居所用途。不能出租。

子女成為父母加按物業的借款人後,銀行可以安排還款由兒女的戶口每月自動扣數。而且這樣的安排也只是利用手上資產作順水人情,加按的還款由子女負責,子女也要付上利息的成本。理財角度,30年按揭才是好的安排,每月還款就輕鬆d,利用長期按揭去取得通脹的好處。加入兒女成為借款人,才能善用年輕人的年齡優勢承造30年分期按揭。

最重要的是,她們作為借貸人如不準時還款,對她們自身信貸評級有影響,變相不怕兒女「走數」。透過貸款去由銀行去追數,總好過現金資助要自己追數。

做法應該是子女先申請自己物業的按揭以承造8成按揭借入400萬,再利用成交期的3個月時間去處理父母按揭的加按作為首期租金來源。

但這個方法的壞處是,由於政府的按揭政策是針對多於一個按揭的借貸人。所以,好大機會子女無法同時在2個物業中作為借貸人。以上述例子,子女最少要$56,960月入才能過到壓力測試,才能作為2個物業按揭的借貸人。

2.父母擁有新物業的1%業權

一個剛工作的年輕人基本上是無法承造2個按揭的。所以很多父母是用自己名義加按物業,提供首期給子女買樓。子女就只作為新物業的借貸人。法律上就只對新物業還款負責。這時候,父母應該在新物業的業權上以分權共有的方式持有1%業權。

好處是在子女必須在所有業權人的同意和簽名下,才可以加按物業或賣出物業。這樣子女就能給到父母更大信心和保證。

只有1%業權才計算15%稅

由於父母已經有一個物業,在新物業上「加名」持有1%業權,只是這1%業權才要給15%的稅項,以500萬來計算,只需$7500元稅項。而子女的99%業權就用正常低稅項3%計算。

3.「父幹靠加按」點借先好?

假設父母的單位是fullpaid物業,市值900萬,無需再還按揭,而父母已經是60歲以上已退休人士。兒女是大概30歲,打算先上車買入500萬的細價盤。點安排先最好?

其實兒女每1萬月收入,就有最多107萬的按揭借貸能力。

如果下一輩有2-3萬的月薪,買入的物業作為收租用途。父母可以利用資產方式,為物業進行加按250萬作為父幹首期。這個方法的考慮可能是兒女暫時收入只是約2萬元,無法透過按揭借到足夠的金錢上會。要買入500萬的物業收租,其實只需父幹提供250萬首期,用兒女的收入和預估的租金收入借入剩下的250萬。好處是省卻按揭保險的數萬元支出。

如果下一輩有4萬的月薪,父母的物業加按100萬,子女透過按揭保險借入400萬,自己作為業主和借貸人。

如果下一輩有5萬的月薪,也可以考慮兒女為還款人向銀行利用家裡的物業借足500萬上車。

父母可能擔心,自己供樓一輩子才供完物業,無債一身輕,現在又要供樓?如果小朋友唔供就更加慘,幫了她買物業自己卻要還債!事實上,這個機會很低,原因是兒女作為借款人,銀行會安排每月直接在她們戶口扣數還按揭。如果她們不還,銀行自然會出手追數。綁定兒女為借貸人,她們便必須負起還樓按的責任。數年後等兒女的收入提升或樓價升值,兒女變能自行負擔物業所有按揭。

以上的方法承造按揭都有現金回贈,回贈比例高達借貸金額的2%,500萬有10萬元了。而且業主和借貸人也能享有高息戶口mortgage-link account, 活期存款利息等同按揭利息,現時即是2.375%。父母的退休現金儲備就能放在高息戶口收息。每100萬每年收息$23,750,當為額外的家用也好。

作為父幹的付出,以上所有按揭方法的回贈和按揭優惠都應該屬於父母。

子女能還得起按揭嗎?

父幹上車其實也有技巧,如果真的要父幹,那就應該在子女和自己同住時就買入上車盤,這樣就能收到租金補貼供樓。假設500萬的物業,借足500萬分30年,每月還款是$19,433。新買的500萬物業可以收到每月租金$11,000左右,兒女只需負擔約$8,000元。相對輕鬆。

如果你是父母,看完了這篇文章還在心大心細,不知道應否父幹。那你可能就要考慮多一個角度最近的長者綜援年齡上調至65歲 和 「上車靠父幹」的跨世代貧窮。

父幹和長者綜援好像天南地北,但想深一層,這都是社會問題。有些家庭可以有福氣靠父幹,但有些家庭的長者確要靠綜援過活。其實,愈來愈多人利用手上物業加按/現金幫小朋友上車。在樓市供求扭曲的香港,這必定會導致貧富懸殊和跨代貧窮。

在樓價高企及房屋市場長期供不應求的背景下,長遠的財富累積足以令早年已擁有資產家庭的下一代可在「鬥快買私樓比賽」中勝出。這個結果是怎樣,大家心中有數。

「上車靠父幹」已經不是幫不幫的問題,而是家庭財富以及下一代會否輸在「上車線」的問題了。「富者愈富」等財富不均問題在「上車靠父幹」下被放大。這是無法不去面對的現實。

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利率更新日期: 2020-09-25