土地註冊署擁有登記記錄物業最詳盡的資料。查冊如見到有order,或俗稱的釘契,簡單來說就是業權有問題,會促使法定命令登記在該物業的土地註冊紀錄內。由於釘契的目的是阻止前業主出售,或按揭有關物業。買家見到這些物業,必須考慮能否解決釘契問題,順利買賣和按揭上會。我們先詳細在法例上理解什麼是釘契:

  1. 僭建等原因違反法例。
    僭建是最常見的釘契原因。屋宇署通常會發出清拆令(2015-2017平均每年發出約13,000張清拆令),要求有關業主在指定期限內清拆僭建物,並將相關清拆令註冊於土地註冊處也即是釘契。另外,違反大廈公契例如說明不可以養狗卻養狗滋擾到鄰居;又或者長期拖欠交管理費等。
  2. 業權糾紛
    通常是聯名物業,當其中有人對業權分配問題有不滿,並訴諸法庭時,就可以將法庭告票在土地註冊署登記,以免有人在判決前將物業轉手。離婚爭產也在此列。要知道單單2016年就有約1.72萬對夫婦離婚。
  3. 業主欠債
    若業主欠下銀行(非按揭,若是按揭,物業已被直接拍賣)或財務公司債務,又拖欠不還,財務機構會將物業釘契,防止欠債人將物業出售或轉名。若欠債人仍置之不理,財務機構則可能會向法庭申請充公物業拍賣以償債,或申請欠債人破產。

除非問題已解決,否則在出售物業時,這些問題會連同樓契一併「世襲」給新業主。商業社會,一買一賣,這些被釘契不等於不可以正常買賣。只要你情我願,買家願承擔風險便可。如果買家接受一早已知的釘契,就要負責釘契的條文,他日並不能夠以此作為訴訟理據。

至於按揭,可以從以下角度考慮:

第一類僭建等原因的按揭申請,銀行也會視乎情況考慮提出有條件按揭。最常見是order 24, 例子是單位有僭建物。這時候銀行會要求買家簽undertaking即是承諾書。一般做法是銀行接受申請,同時會視乎僭建部分有多大,而且是否結構上的僭建,再視乎性質而決定會否批出按揭。如果性質輕微的話,買家一定要簽undertaking承擔給銀行,說明如果清拆時,是由買家即是按揭人負責清拆僭建物。

第二類業權糾紛物業不易做按揭。例如是離婚個案,即使最後解決離婚裁決,法庭的assignment字眼是銀行接不接受按揭的關鍵。試過有銀行批出按揭,但客人的律師不願意做契,原因是律師沒法判斷離婚判決書的字眼是否構成銀行貸款的風險。最後客人找到熟悉樓按的律師才成功處理。

第三類業主欠債物業按揭批核情況就比較分化。某大型銀行如果見到居屋查冊曾經有借過財仔,即使已經解除order,也一律不接受按揭。一般銀行對二按甚至是三按物業也會接受新買家的按揭申請。始終銀行最關注的是物業的買賣完成風險和新買家的還款能力。如果釘契是前業主欠債的話,同時會以loan agreement形式註冊在田土廳,這類買賣仍可進行,只要前業主在合約列明會在交易前「解釘」便可以。若然交易當日,單位仍然沒有取消釘契,業主即是違約,買家有權提出取消交易,並要求賠償所有損失。

準買家如何保障自身利益

聽到最多的個案是買家沒有全面了解物業在查冊的事項,又或者是地產代理為促成交易而沒有做好盡職調查。如果準買家想知道單位有否被釘契,在簽署臨時買賣合約前到土地註冊署進行查冊,同時向律師,銀行和按揭中介等了解查冊文件和按揭經驗。便會一清二楚。此外,買家亦可以向屋宇署取得物業圖則,對照單位內外間隔,以防存在未登記的僭建問題。

最後,準買家亦可以詢問業主、管理處和業主立案法團等。因為買賣通常在合約寫明以「現狀」交易,如果買家未有查證便接受的話,便要自己負上責任。但是如果買家曾經向業主詢問,只是業主有所誤導,買家就可以取消買賣,或者要求賠償。

常見Order:

第24條(SECTION 24) – 拆卸或復原違例建築物的書面命令(BUILDING ORDER)。 凡任何建築物有任何違反該條例的加建或改建(ADDITIONS OR ALTERATIONS),建築事務監督可藉書面命令要求有關業主在指定限期內:- 拆卸違例的建築物;或 對建築物違例部分作出適當改動或復原。建議:例如是廚房或露台加建。查冊見到有order 24 應該向地產代理,律師和銀行查詢。專業的按揭中介也能給到大部分銀行對這問題會否影響按揭和相關的處理方法建議。

第26條(SECTION 26) – 維修危險建築物(DANGEROUS BUILDING)的書面命令。建議:這部分應該同時向管理處和律師查詢。

第26A條(SECTION 26A) – 維修欠妥的建築物(DEFECTIVE BUILDING)的書面命令。 凡建築事務監督認為有關建築物因某些原因變得危險或有破舊或欠妥之處,他可以藉書面命令要求有關業主在限期內作出維修,拆卸、勘察或補救工程。建議:這部分應該同時向管理處和律師查詢。

下圖是Order 2的查冊文件

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利率更新日期: 2020-09-28