俗語有云:「無債一身輕」,傳統智慧都教落叫我哋唔好欠人錢,而呢啲傳統智慧的確有其可取之處。然而社會狀況隨時間改變,老一輩當年買樓做按揭,利息成本雙位數字,當然愈早還清貸款愈好。

不過時移世易,現時按揭利率低至2.375%,甚至乎比通脹仲要低,變相借得愈多;還款年期拉得愈長愈好。

而按揭市場,業主應該有幾多借幾多,賺盡銀行嘅現金回贈方為上策。聰明嘅你應該心中有數,以現時銀行現金回贈約2%,而按揭利息每年2.375%,計落好似借多都無乜著數。

事實上,現時銀行為客戶提供高息戶口(Mortgage-Link),另外按揭貸款亦有提早還款機制,業主借到盡實際上係最著數!

咁即係點呀?就等筆者簡單舉個例:

A先生持有物業價值$1,000萬,尚餘$250萬按揭貸款。

假設現金回贈為2.35%,若A先生選擇平手轉按,佢可以得到$58,750嘅現金回贈。

而如果A先生選擇轉按時借到盡,$1,000萬物業最多可借$500萬,以現金回贈為2.35%計算,可得現金回贈為$117,500。

配合高息戶口(Mortgage-Link)以及提早還款機制,操作如下:

銀行會為高息戶口內嘅資金提供相等於按揭利率嘅利息收入,A先生可以先將借多咗個$250萬放入高息戶口對沖利息支出。

客人最多可以將未償還貸款嘅50%存入高息戶口內作為對沖利息之用,變相多借嘅$250萬實際上係無需利息成本!而高息戶口實際上就等於一個活期存款戶口,有需要時可以隨時調動戶口內嘅資金運用,為客人提供額外流動性。

假設你最後都係覺得借多咗個$250萬真係無用,你亦可以選擇提早清還。而銀行對於提早清還貸款設有一個罰息期,全數還清罰息期多數為2年,而部分還款罰息期則多數為1年。

即是話,一年之後,你就可以將借多咗個$250萬還返晒比銀行而沒有任何代價。變相你轉按時可以用$500萬貸款額賺盡現金回贈,實際只係原有嘅$250萬貸款額先需要比利息

當然每間銀行對於提早清還貸款嘅罰息條款都略有不同,所以係操作前需先了解清楚銀行條款。

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