問:轉按係咩?轉按有咩著數?

答:轉按係指將物業之按揭貸款由原來承造的銀行轉到另一間銀行承造。

轉按好處包括

-賺取現金回贈

-甩名/甩擔保人

-甩按保退回部分按保保費

-套現資金作投資

-免息流動現金儲備

-增值按揭計劃,如Mortgage Link

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問:轉按點賺現金回贈?

答:目前絕大部分銀行都會為按揭客戶提供現金回贈,現金回贈約為貸款額1%-1.6%不等。以$400萬貸款額為例,1.5%現金回贈即為$60,000。除銀行會為客戶提供現金回贈外,坊間有部分按揭轉介公司會額外提供現金回贈,最高可達0.3%-0.4%不等,銀行回贈連同轉介回贈,總回贈可高達1.9%-2%不等。

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問:轉按經按揭轉介公司做同直接落銀行申請有咩分別/好處?

答:經按揭轉介公司向銀行申請按揭,客人除可得到銀行現金回贈,部分按揭轉介公司更會提供額外回贈。由於按揭轉介公司與各大銀行有合作關係,因此可以協助客人篩選最合適的銀行作申請,免卻客人要自己四處格價的時間成本。而且具經驗之按揭轉介熟悉不同銀行之批會準則,能解答及解決客人有關按揭的疑難。

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問:轉按有咩費用?

答:轉按唯一費用為律師費,一般律師費由$5000-$8000不等,視乎律師樓而定。而如果轉按時未過罰息期則有可能出現罰息情況,一般罰息期為2年,以當時銀行按揭貸款信作準。


問:轉按流程係點?

答:

1.物業估價

2.選擇合適之銀行

3.申請及遞交文件

4.同時填妥及遞交轉介表格

5.銀行完成審批後,到銀行簽署貸款文件

6.到律師樓完成手續後放款

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問:轉按應該幾時做申請?

答:一般於罰息期完結前三個月便可向銀行申請,由於TU及估價報告等有效期為3個月,超過有效期銀行需重新審視,故轉按提早3個月申請即可。

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問:轉按應否借到盡?

答:轉按應有咁多借咁多,除左可以賺盡現金回贈外,銀行更會提供Mortgage Link讓客人對沖按揭利息,變相提供免息流動現金。特別於樓市前景不明朗,借盡轉按套現更可鎖定物業升值的利潤,可謂一箭三鵰。

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問:Mortgage Link 係咩,有咩作用?

答:Mortgage Link係銀行提供予按揭客戶一個按揭掛鈎的高息存款活動戶口。銀行會為戶口內的資金提供相等於按息的利息收入,如按息為2.5%,銀行便會提供2.5%的利息收入予戶口內的資金,用以對沖按揭利息。而絕大部分銀行限制Mortgage Link的存款上限為未償還本金的50%。

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問:轉按套現想資金快啲到手可以點做?

答:如果客人想盡快完成整個過程,客人可以係申請按揭貸款時同步授權律師樓進行贖契。由於贖契費時半個月至一個月不等,同步贖契可節省等候銀行審批的兩個星期。快則可將原先兩至三個月的處理時間縮短至一個月完成。

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問:新造按息封頂較高,仲值唔值得做轉按?

答:現時新做按揭封頂較一兩年前高約0.2%-0.4%不等,看似轉按會令利息支出增加。但現時轉按可以賺取銀行現金回贈,由1%至1.8%不等。每過兩年罰息期轉一轉按,賺取的現金回贈夠抵銷按息增加。而且,轉按套現可以以極低資金成本取得資金作其他穩健投資,什至乎可以出多份糧比自己。

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問:聽人講轉按可以慳息,實際係點嘅一回事?

答:透過轉按可以賺取現金回贈,而所得現金回贈金額足以抵銷接近一年的利息支出。而在特定情況,什至乎能透過轉按套現賺取回贈而達至免息。而現時銀行的按揭計劃一般罰息期為2年,每過兩年做一次轉按賺取銀行現金回贈便能大大減低全期按揭的利息支出。

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問:轉按套現係咪估價愈高愈好?

答:若物業價值為$1000萬以上,最高按揭成數均為5成,估價愈高則按揭貸款上限愈高。而物業價值$1000萬以下,並非估價愈高就可以轉按套現更多。由於$1000萬或以下物業,按揭成數最高為6成及貸款額上限為$500萬,即樓價$833萬至$1000萬,貸款上限均為$500萬。

而如果樓價為$601萬,按揭成數6成最高貸款額為$360.6萬;而如果樓樓為$600萬,配合具套現之按揭保險政策,最高可做8成按揭,最高貸款額為$480萬。

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問:轉按甩按保可以退回按揭保險保費?

答:當未償還按揭貸款低於樓價的六成便可申請退保,不過退保所的保費會按年遞減。首年內退保可獲退還40%保費,兩年內退保可得25%,三年內退保可得15%,而三年後則為零。


問:未補地價居屋可以轉按?

答:未補地價居屋一樣可以申請轉按,但不能加按,只能將未償還貸款額轉按。而轉按亦能賺取現金回贈。

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未補地價居屋能否轉按?


問:轉按甩按保可以退返按揭保險保費?

答:按揭保險退保,首年可退回40%保費,兩年內可退回25%保費,三年內即可退回15%保費。

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轉按甩按保可退回15%保費

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利率更新日期: 2020-09-21