最近三年,香港住宅物業價格屢創新高, 中原城市領先指數CCL由2016年頭130點升到今日180點,升幅驚人如坐火箭。

經歷了火箭般的升幅後,近期樓市開始出現回調的現象,各區均有業主減價走貨的情況。

如果我現在叫你將層樓拎去加按套現,可能你會心諗「傻的嗎,借完唔使還咩?」;又或者想睇下我「咩葫蘆賣咩藥」。

其實,各大銀行近年為搶佔市場份額,為按揭借款人提供「存款掛鈎按揭 – Mortgage Link」戶口。究竟呢個戶口係什麼一回事呢?

這個戶口其實是一個高息的活期存款戶口,概念是將按揭戶口與活期存款戶口合併計息。

假設按揭計劃利率為2.375%,存款掛鈎按揭戶口亦會提供相等於按揭利率2.375%的利息給予借款人,所以這個其實是一個絕對高息的活期存款戶口。

不過有一點需要注意,大部分的存款掛鈎按揭戶口會對戶口存入金額設有上限,普遍是總按揭金額的一半;有些銀行上限會更高,如60%。

舉例說,假如銀行向借款人借出400萬,借款人最多只可以把200萬投放在存款掛鈎按揭戶口內。

而家風頭火勢,點解我會叫你而家去拎層樓加套呢?原因有幾個:

第一,只要加按套現嘅金額可以全數放落去存款掛鈎按揭戶口入面,多借嘅資金其實係無成本,因為存款掛鈎按揭戶口提供嘅利息同按息完全對沖。

舉例說,樓價為800萬,剩餘按揭為200萬。假設壓力測試不成問題,按金管局指引1000萬以下最多可造6成按揭(最多為500萬),即480萬。

假設借款人透過加按套現200萬,即總貸款額為400萬。將加按套現的200萬全數放入存款掛鈎按揭戶口。實際上多借的200萬是沒有成本的。

第二,假如未來樓市真係出現衰退,趁樓價在高位時進行利潤鎖定。即使他日樓價下跌,手中亦有資金可以趁低吸納或作其他部署。

而存款掛鈎按揭戶口亦有數款,在稍後的文章再作詳細講解。

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