轉按的主要做法有兩種,「平手轉按」及「轉按套現」。

假設原有未償還按揭為150萬,將這150萬由A銀行轉到B銀行,貸款額沒有改變稱為「平手轉按」。

而如果將原有的150萬按揭由A銀行轉到B銀行,同時間增加貸款額作套現之用則稱為「轉按套現」。

而無論「平手轉按」或「轉按套現」,均可以得到銀行的現金回贈。

若轉按是具有套現的目的,理論上物業的估價應該愈高愈好,但亦有部分情況拉高估價對套現沒有幫助,甚至乎有時候估價愈低反而更有利套現。

情況1

假設物業以834萬買入,造6成按揭,按揭貸款500萬。

兩年後,物業估價由834萬升至990萬,但按揭貸款最多亦只能夠借500萬。

根據金管局指引,1000萬以下物業最多可申請按揭成數為6成,而貸款金額最多為500萬。

在這個情況,物業價值由834萬至1000萬這個範圍,估值高低並不影響套現金額。

情況2

假設物業估價為601萬,最高可承造按揭為6成,即360.6萬。

若然估價由601萬下降至600萬,最高可承造按揭為8成,即480萬。

而按揭成數高於6成稱為高成數按揭,高成數按揭需要同時申請按揭保險。

按揭保費一般可以享有折扣優惠(6-7折),而同時保費可以在按揭貸款中一同借取及還款。

若有套現需要,付出少少的按揭保險費將按揭成數由6成增加至8成是可以考慮的方案。

而需要注意的是將物業的估價拉高或拉低是需要相熟的Banker協助,這亦是其中一個處理按揭時需要選擇按揭轉介公司的原因。

由此可以,「轉按套現估價愈高愈好」並不適用於所有情況。

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