隨著9月尾各大銀行上調最優惠利率,香港終於告別極低息年代,由極低息年代改變為低息年代。

過往銀行以高現金回贈作招徠以搶佔按揭市場份額,很多業主已經被充分教育;名下物業只要一過「罰息期」便自動自覺做轉按。

近幾年,由於香港處於極低息環境,業主做轉按時並沒有什麼需要考慮。

過去做轉按可以賺取銀行之現金回贈,而按揭利率持平,扣減幾千蚊律師費後,其他全部袋袋平安。

而在最優惠利率上調後,情況也許有點不一樣。

不如就等我哋一齊睇下,現在按息升左,到底做轉按有無「Jetso」先!

現時新造按揭利率(H按)一般為H+1.24% 至 H+1.40%,封頂為P-2.9%,即2.475%。

而銀行提供現金回贈為貸款額之1.6%-1.95%。

以100萬貸款額,分30年還,以利率2.15%計算,每月供款為$3,772。

同樣以100萬貸款額,分30年還,以利率2.475%計算,每月供款為$3,938。

以100萬貸款額為例,每月供款增加$166。

以香港平均每宗按揭的貸款額為$400萬為例,轉按可取得銀行現金回贈($400萬*1.95%=$78,000)。

轉按涉及成本包括律師費$6,000 – $8,000;每月增加供款$664,兩年合共($664*24=$15,936)。

轉按可即時得到的利益為:$78,000 – $6,000 – $15,936= $56,064。

而普遍罰息期為2年,客人可以在罰息期完結後再作另一次轉按以賺取銀行的現金回贈。

另外,轉按還為大家帶來部分非現金回贈的好處。

例如,銀行會提供一個存款掛勾按揭戶口,戶口利率等同按揭利率,客人可以將多餘資金放入戶口以對沖按息。

部分客人的物業在過往升幅不少,亦可以透過轉按作套現作利潤鎖定,甚至乎用套現的資金實現自己人生上大大小小的計劃。

當然,亦有人會提出變化原是永恆,難保一天銀行不再提供現金回贈,現在作轉按會否得不償失?

筆者當然唔能夠話一定唔會發生,不過經常同做銀行嘅朋友交流,佢哋都大嘆「生意難做」,所以相信未來銀行仍然會繼續提供不同嘅優惠爭取客戶。

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