剛剛過去的6月份,相信對大家來說都不是一個易過的月份。除了香港社會發生了大事外,按揭市場亦有一顆震撼彈。

隨住匯豐銀行帶頭減少對客人提供的現金回贈,很多銀行都跟隨其腳步減少現金回贈。同時將H Plan的鎖息封頂由(P-2.75%)轉為(P-2.65%),鎖息封頂將由2.375%調整至2.475%,變相加息。

筆者因此收到很多客戶朋友的查詢:「在現時銀行減現金回贈的情況,仲值唔值得做轉按?」。

事實上,所有決定都伴隨著得益和成本,在絕大部分情況下只要得益大過成本就值得做。

1. 得益 >成本?

現在大部分銀行的現金回贈由逾2%下調至1.5%,以平均每宗按揭貸款400萬為例,回贈由$80,000減至$60,000。雖然在帳面上比原先減少咗25%回贈,但轉按仍然絕對值得做!因為在扣去約$6,000的律師費後,都有逾$50,000落袋!

在銀行下調現金回贈時,很多朋友跌入了「2% VS. 1.5%」的陷阱而對轉按有卻步。事實上,無論銀行回贈「1%」「1.5%」「2%」都好,做就有,唔做就無,所以只要有賺就老虎蟹都做!

只有一個情況未必值得做,就係貸款額太低。例如貸款額只有50萬,銀行回贈幾千蚊在扣去律師費後接近打個和,呢個情況或者就多一事不如少一事啦。

2. 人棄我取!仍有銀行以高回贈搶灘

雖然多間銀行接二連三減現金回贈,但仍然有銀行為客人提供多於2%的現金回贈,係呢個減回贈嘅大環境下搶佔市場佔有率。而且,經按揭轉介公司安排更可享有額外嘅現金回贈,實際上影響並不是太大。

3. 鎖息封頂真係上調?

大部分銀行H Plan鎖息上限上調0.1%至2.475%,變相加息。但仍然有銀行維持H Plan鎖息上限不變,亦有銀行在特定貸款額的門檻可以維持鎖息上限不變。另外,銀行按揭貸款除了有H Plan供客人選擇,同時亦有P Plan可以揀,而現時好多銀行嘅P Plan鎖息上限仍然維持係2.375%。現時拆息長期維持高位,相信新造按揭選用P Plan嘅比例亦會增加。

總結而言,有食唔食罪大惡極!計過有「So」,必定去做!而如果本身因為減回贈而唔做轉按嘅朋友,係睇完筆者嘅分享而決定做轉按賺回贈,筆者都好歡迎大家請我飲茶。

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