2018年上半年差不多過去,2018年的下半場大家都在討論加息。其實不知道各位業主有沒有留意,最近用H plan的業主其實唔覺唔覺比1、2年前供多左。

現時大部分業主是選用Hibor plan。按揭利息大都是用一個月銀行同業拆息,利息由(H+1.24% 到 H+1.75%)為主。由於H是每天變化的,供樓的利息也是每天在變化。2009年-2016年的Hibor基本上都長時間在0.4%以下。2017年開始從0.4%上升到6月初的1.5%。其實大部分業主最近供樓是多了不少利息。

圖1: Hibor港元1個月拆息走勢圖(2009-2018)資料來源:明報

作為業主,在考慮按揭計劃的時候,必須注意Hibor plan的封頂位。現時銀行的H plan大多會用P-2.85%/P-3.1%作為封頂位,即約2.15%就是利息上限。由於最新的Hibor是1.5%,即使是2009年海嘯後最低的按揭利息H+0.7%左右的計劃都會觸動到保護位。所以,大部分的業主也是在供緊2.15%的利息。

小米等超級獨角獸在港上市進一步令Hibor上市

銀行同業拆息上升除了因為美國加息外(息差是其中一個原因導致香港銀行結餘從高位3000多億掉到1000多億外),下半年的新股IPO也是其中一個因素。報紙都經常會提及熱門新股IPO超額認購過100倍,凍結好幾百億資金。所以如果有大型新股上市,Hibor是會較為緊張。而下半年,市傳會有源源不絕的大型新經濟股票如小米和美團等在香港上市。Hibor估計會持續維持高位,在P最優惠利息不變的情況下,業主繼續供封頂位的利息即普遍是2.15%。有業主朋友開玩笑說要多抽新股對沖Hibor上升帶來的利息支出風險。當然,這只是他的個人選擇。

善用Mortgage-Link戶口

存款掛勾按揭mortgage-link,通常業主會叫呢類戶口做高息戶口。裡面存放的錢享有和按揭利息一樣的存款利率。業主最多可以放按揭餘額的50%到高息戶口。即使Hibor上升又或者加P,業主都可以透過把閒置的資金放入這個戶口減低利息支出。

按揭利息扣稅(居所貸款利息扣稅)

如果利息沒法節省,不妨留意加息下的利息支出是否可以扣稅。政府提供20年期的自住物業按揭利息扣稅,每年最多有10萬元的扣稅額。

轉按賺銀行現金回贈

現時按揭市場的競爭依然相當激烈,銀行為了搶新客,會提供高達1.95%的現金回贈給轉會的業主。透過每2年轉按賺回贈,等於利息支出減少一大半!

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