村屋按揭的致命傷

香港人煙稠密，不少人都會考慮買村屋住。但你看了下面的村屋按揭分析後，可能你就要再考慮一下了。

1. 利息和回贈追到私人樓，估價問題追到氣咳

以前的村屋按揭利息比市區私人樓貴。2016年開始的樓市熾熱，加上政府限制按揭成數。導致銀行要連村屋按揭生意都有爭埋。所以現在的按揭利息都可以做到H+1.26%, 1.8%現金回贈。已經是相當貼近市區樓的最優惠按揭條件。但為何估價問題一直是偏低？

2. 成交太少，估價行少跟進

各位在按揭的時候，其實銀行是要靠測量師行去估價。有些銀行每個批出按揭的估價需要最少2家估價行也有同樣的評估才能批出按揭，但只有少部分估價行會跟進村屋的數據，加上村屋成交太少，所以估價問題上銀行的取態就會保守。試過叫價500萬的村屋，銀行最多給370萬。另外，市區私樓估價容易人為提高，資深的banker和估價行職員都有方法提高3%-15%的估價。但這個情況在村屋是少見的，bank和估價行也不會冒風險。市況一旦向下，虛高的估價就會構成工作風險，大家都會保守D。

3. 年期才是致命傷

銀行愈進取，樓價愈容易升。香港的整體樓市最近20年是非常健康。其中一個原因是樓就是最強的金融工具之一。試想下，我們的師兄師姐們畢業早，樓供了10年8年，就可以透過轉按重新按揭30年。即使不套現，也可以拉長來供。最近就幫了客人的400萬按揭從剩餘18年供款拉長到30年，月供即刻從$25000減低到$17000。客人準備生小朋友，預計生活開支會加大，所以透過“按揭理財”去理財。不要以為你沒結婚就不用考慮拖長來供啊…香港人都想買多個物業，在嚴格的壓力測試下，供緊25000的物業是要非常高的收入才可以再買多一個物業。所以，如果你的物業是可以透過長年期去避免沒法通過壓力測試，那你還會考慮村屋嗎？

市區私人樓和村屋最多也是可以做30年，但村屋的人齡是用60- VS 市區私人樓最長80-，在你50歲的黃金歲月，銀行轉按只有非村屋才可以做到30年。這就是我們所強調的村屋按揭的致命傷。