香港買樓按揭一般會用Prime Rate和Hibor去做按揭計劃。Prime Rate是最優惠貸款利率。 一般是5.125%或5.375%。 Hibor就是HongKong InterBank Offer Rate,即香港銀行同業拆息,是香港銀行同業之間的拆借資金利率。因是拆借資金利率,所以息率會受銀行同業間的資金流動性所影響,業主可選擇不同期限之利率,最常見是1個月Hibor。

Q: 現在香港供樓利息是多少?

2018年6月份,銀行提供的住宅按揭計劃一般是同時參考P按和H按,兩者以較低者為準。大致可以做到的計劃如下:

a) P-2.85%, 即現時為5%-2.85%=2.15%

b) H+1.25%, 即現時為1.78%+1.25%=3.03%

銀行兩者以較低者為準,所以現時的按揭利率是2.15%。也是一般常聽到的所謂瑣息上限/封頂位(Ceiling/Cap)。

Q: 我應該如何用好P按或H按?

作為精明的業主,首先必須清楚現在自己在給多少的利息。在下圖的例子,業主拿到的條款是H+0.7% 或 P-2.75%。 以今天H=1.78和P=5.25%計算,業主就要1.78%+1.25%=3.03% 或 5.25%-2.75%=2.5%, 兩者以較低者為準,也就是2.5%的利息。

這時候就可以透過轉按去獲取更優惠的2.15%利息。這樣每年就可以省下0.35%的利息支出,每一百萬的按揭貸款,就可以少給$3500的利息。

Q: 可以轉按?

是的,香港按揭市場競爭激烈,銀行一般會用更低的利息和其他優惠條件(例如現金回贈)吸引業主轉按。

Q: Hibor每天變化,如果我供樓是用H按,會很危險!?

回顧過去近15年,Hibor息率出現最大波幅是在1998年亞洲金融風暴期間, 1個月Hibor曾攀至20.32%。也就是每100萬1天就要556元利息,年度化就要20萬利息。 有見及此,金管局在近年為了保護業主,所有H按的按揭都有封頂費率。以今天香港的主流按揭利率H+1.25%為例子,H飛升到多少也好,會用P-2.85%為最高費用。P為5%。 也就是說,除非P有變化(9年沒變過),選用了H按的同時也能得到保護,最高利率為P-2.85%= 2.15%。

Q: Hibor低的時候是不是可以供少d?

是的,Hibor其實每天會根據香港的資金情況去變化。過往幾年,H大部分時間是在0.4%以下。由於按揭利息是每天結算,即使將來某一天H重回0.4%, 那麼當天的利息就是用H+1.25%=0.4%+1.25%=1.65%去計算。

Q: 哪裡可以查到最新的Hibor,從而知道供樓利息?

按揭最常見是用1個月Hibor計算。這個數據可以在銀行公會網站找到,當然也可以WhatsApp我們。港元利息結算率由香港銀行公會提供及擁有。每日港元利息結算率是根據香港銀行公會港元利率套戥協議(FRA)條款,按香港銀行同業市場港元存款的市場利率來釐定。香港銀行公會一般會在每個營業日(星期六除外)早上 11 時15 分在其網站上發布該天港元利息結算率,並以香港銀行公會指定的 12至20 間參考銀行所提供的報價資料作為釐定基礎。計算方法是從參考銀行的報價中剔除最高與最低各3個報價,然後取其平均數。

Q: 銀行職員告訴我,不同的銀行也會有不同的Hibor?

是的。本港銀行Hibor定價(也就是H按供樓利率)主要分為兩類,一類以香港銀行公會公布之利率作基準,另一類根據個別對該行資金成本訂定。其實香港金管局也有促請銀行必須對客戶公平和具透明度,清楚解釋包括利率、釐定利率基準等章則及條款。一般而言,匯豐,恒生銀行等會自行釐定自身的H按利率,中銀香港,東亞,渣打及花旗銀行等則採用銀行公會的Hibor作基準。

Q: 每間銀行Hibor相差有多少?

相差不大。以2018年6月20日為例,大型銀行存款基礎夠,其Hibor一般會較有優勢。但由於H+1.25%, 即最低的H現時為1.71%+1.25%=2.96%也大幅超過了封頂位ceiling的2.15%(cap at P-2.85%) , 所以供樓息率是一樣的。

恆生Hibor一個月報價:1.76%
匯豐Hibor一個月報價:1.71%
銀行公會Hibor一個月:1.78%

Q: 銀行職員又告訴我,不同的銀行有大P細P?

是的,香港習慣有大P和細P。 大P是5.25%,細P是5%。 只有匯豐銀行、恒生銀行、中國銀行及南洋商業銀行是用細P(5%),其他銀行即使是發鈔銀行之一的渣打銀行也是用大P。

Q: 甘我用細P就會優惠d?

不是。實際要看銀行的條款。香港按揭生意是競爭非常激烈的市場,現時大P銀行給出的封頂位計算出來其實也是2.15%(P-3.15%)。

Q: P其實有咩用?

Prime Rate 最優惠利率一般用在商業貸款為主。中小企業做生意要向銀行借錢,通常利息會根據客人的情況而用P+/P-某一個數值來平衡風險與收益。例如下面例子,某銀行就用P-1%的利率借出400萬港元作備用現金。

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