銀行作為金主是有絕對權力去要求業主還清所有的剩餘貸款。這個條款會被寫入按揭合同內。在按揭的offer letter/facility letter中都會註明銀行on demand clause, 雖然銀行批出30年按揭,但銀行也有權在任何時間發信要求業主立即還清所有的剩餘貸款。以下列出常見call loan的原因。

拖欠按揭貸款超過60天就會被call loan?

作為借款人,業主只要準時還款,銀行是極少call loan的。在銀行的底線中,60天是頗為重要的風險控制時間。一旦業主拖欠按揭還款超過60天,就會觸發銀行將你列入重點觀察名單。如果後續供款都是經常不準時,的確會有較大風險被要求提早還款。另外,普遍銀行的做法是一旦6個月都沒有供樓,就會call loan。這個數據也需要向金管局匯報。下圖是金管局2018年4月的最新數據,顯示拖欠超過6個月的業主比例有0.01%,即1萬人有1個會拖欠6個月以上。

家中財務突然轉差要二按會被一按銀行call loan嗎?

香港有接近2000間財務公司。甘多財仔就知道有好多會做二按。自此2017年開始,所有新的按揭申請都會新增“財仔提示”,即每當有涉及相關物業的二按文件提交到田土廳註冊時,土地註冊處就會向已為層樓的「第一按」的銀行發出電子提示。即係你的銀行一定會知道你有二按係身。

業主二按好多時是屋企有人大病,賭錢或生意資金需求而先去借二按。當銀行發現有二按時,不一定會call loan。銀行一般會要求業主提供二按的貸款文件,了解二按的金額和條款。再視乎情況要求業主加擔保人,部分還款,或提供按揭息率等。當然,有二按的按揭會跌入高風險名單,被call loan的機會增加。

銀行cut戶口導致call loan?

近年銀行對戶口持有人的合規(Due Diligence)要求下,KYC(Know Your Customer)非常嚴格。曾經有客人經營名錶買賣,個人戶口和公司戶口經常有大量現金交易。銀行突然取消所有戶口和按揭貸款,要求客人在3個月內清還所有按揭貸款。幸好我們立即處理,向第二間銀行申請按揭。

高位買樓負資產被call loan?

傳統說法告訴我們,如果不小心在樓市高位買樓,就有可能負資產。負資產就是人生悲劇的開始,銀行也會call loan要求業主段時間內還清所有的剩餘貸款。

這個說法其實是錯的。首先今時今日要負資產非常困難。按揭成數一般是6成,8成會的物業要求在600萬以下,9成的物業要求在450萬以下。這類樓買少見少。

即使真的樓市下跌變為負資產,銀行唔會甘蠢去call loan。因為一旦call loan而業主有沒有能力還款,就會變為銀主盤在市場上拍賣。那時,銀行就會立即出現壞賬。只要業主準時供樓,銀行是不會call loan的。供多幾年,又會變為正資產。下圖金管局數據顯示香港負資產數字為零。

總括而言,銀行生意難做,貸款組合中按揭是非常低風險的業務,也可透過按揭獲取優質客戶發展其他銀行服務。銀行相對上會較支持按揭業務的發展,不會貿然call loan。

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