按揭幾時會被銀行call loan?

銀行作為金主是有絕對權力去要求業主還清所有的剩餘貸款。這個條款會被寫入按揭合同內。在按揭的offer letter/facility letter中都會註明銀行on demand clause, 雖然銀行批出30年按揭，但銀行也有權在任何時間發信要求業主立即還清所有的剩餘貸款。以下列出常見call loan的原因。

拖欠按揭貸款超過60天就會被call loan?

作為借款人，業主只要準時還款，銀行是極少call loan的。在銀行的底線中，60天是頗為重要的風險控制時間。一旦業主拖欠按揭還款超過60天，就會觸發銀行將你列入重點觀察名單。如果後續供款都是經常不準時，的確會有較大風險被要求提早還款。另外，普遍銀行的做法是一旦6個月都沒有供樓，就會call loan。這個數據也需要向金管局匯報。下圖是金管局2018年4月的最新數據，顯示拖欠超過6個月的業主比例有0.01%，即1萬人有1個會拖欠6個月以上。

家中財務突然轉差要二按會被一按銀行call loan嗎？

香港有接近2000間財務公司。甘多財仔就知道有好多會做二按。自此2017年開始，所有新的按揭申請都會新增“財仔提示”，即每當有涉及相關物業的二按文件提交到田土廳註冊時，土地註冊處就會向已為層樓的「第一按」的銀行發出電子提示。即係你的銀行一定會知道你有二按係身。

業主二按好多時是屋企有人大病，賭錢或生意資金需求而先去借二按。當銀行發現有二按時，不一定會call loan。銀行一般會要求業主提供二按的貸款文件，了解二按的金額和條款。再視乎情況要求業主加擔保人，部分還款，或提供按揭息率等。當然，有二按的按揭會跌入高風險名單，被call loan的機會增加。

銀行cut戶口導致call loan?

近年銀行對戶口持有人的合規(Due Diligence)要求下，KYC(Know Your Customer)非常嚴格。曾經有客人經營名錶買賣，個人戶口和公司戶口經常有大量現金交易。銀行突然取消所有戶口和按揭貸款，要求客人在3個月內清還所有按揭貸款。幸好我們立即處理，向第二間銀行申請按揭。

高位買樓負資產被call loan?

傳統說法告訴我們，如果不小心在樓市高位買樓，就有可能負資產。負資產就是人生悲劇的開始，銀行也會call loan要求業主段時間內還清所有的剩餘貸款。

這個說法其實是錯的。首先今時今日要負資產非常困難。按揭成數一般是6成，8成會的物業要求在600萬以下，9成的物業要求在450萬以下。這類樓買少見少。

即使真的樓市下跌變為負資產，銀行唔會甘蠢去call loan。因為一旦call loan而業主有沒有能力還款，就會變為銀主盤在市場上拍賣。那時，銀行就會立即出現壞賬。只要業主準時供樓，銀行是不會call loan的。供多幾年，又會變為正資產。下圖金管局數據顯示香港負資產數字為零。

總括而言，銀行生意難做，貸款組合中按揭是非常低風險的業務，也可透過按揭獲取優質客戶發展其他銀行服務。銀行相對上會較支持按揭業務的發展，不會貿然call loan。