首先,政府勸告:借定唔借,還得到先好借。在樓市不斷破新高的時間,我們作為按揭從業者見到一些市場的真實情況,寫這篇文章是有感而發。

樓市瘋狂上升唔可怕,可怕的是未來3,5年看不到大回調的機會。當然,這只是以事論事,樓市大跌的機會永遠存在,只是機會率的問題。這個情況下顯示了資本的不公平:有樓就能享受樓價上升帶來的快速資本增值,在樓市賬面上賺100萬需要1年,靠工資就需要6年(按照統計處公布2017年收入及工時按年統計調查結果,香港打工仔每月工資中位數分別為$16,800計算)。這個資本不公平更恐怖的是升級為一個家庭的財富戰爭:有父幹就有樓。家人提供首期,家中的下一輩負責供樓。這是隔代貧窮的其中一個原因。

好了,有感而發完了,回到主題:教你5個方法針對按揭壓力測試做到高成數按揭。

1. 唔係講笑,父幹是最常見的絕招

樓價高企,600萬以上只能做到6成按揭。另外,壓力測試的是50/60,即每月供款在現行利率下不能超過家庭入息的50%,假設加息3%後不能超過家庭入息的60%。最近有一位健身教練客人想購入800萬的單位自住,這位客人已經32歲,早年從事健身教練月入6萬以上,個人現金有300萬。但近年公司改制下月入大不如前,只有$38,000,最多只能借貸416萬,需要384萬首期。這位客人便使用絕招求助父母提供額外84萬資助。家庭的資助其實也有還款責任,這個例子中,客人便提到要向家人每月還款1萬元,而416萬的30年期按揭也需要每月供款$15,690。 這很明顯每月債務已經佔人工的68%, 一定不能通過壓力測試。但只有向金融機構借貸才會計算在壓力測試內。所以客人便能順利“隱藏家人的資助”,從而上會。

2. 銀行提供“裝修借貸”

基本上金管局的指引就是銀行的最低要求。金管局要求銀行嚴格遵守按揭成數和壓力測試去計算準業主的借貸能力。針對高收入,低首期的準業主,有銀行會在批出按揭申請後提供接近50萬的“裝修借貸”。這樣便能取得按揭借貸後再取用裝修借貸去減輕首期需要,做到提早上車的目的。但要注意的是,銀行一般要求準業主先行完成物業成交,即係話業主要自己有能力先取得一筆短期過渡資助/貸款完成交易。

3. 批出按揭後向其他銀行借入私人貸款

銀行壓力測試的方法是在接到按揭申請時查TU信貸報告。然後批出申請到提供貸款的真空期是不會再去查信貸報告的。這個真空期一般有2個月或視乎物業成交日,以低者為準。假設準業主是準備買入800萬單位而又只有300萬首期,在按揭成數要求下,在二手市場的物業交易只能最多做到4成首期即320萬。準業主只差20萬首期。這個時候如果準業主的人工是足夠高,就能在借入私人貸款20萬後仍能負擔最高按揭成數的壓力測試。但私人貸款的死門是年期短,還款壓力大,加上如果月入不高的話,是唔夠計數。如果找不到親友提供20萬的資助,準業主是能利用漏洞借入銀行的私人借貸。方法是等銀行批出按揭申請後和成交日的真空期向其他銀行借入20萬的私人貸款。但要留意,這個只是我們在市場上見到的漏洞。我們繼續政府勸告:借定唔借,還得到先好借。我們也建議監管機構檢視這個漏洞。我們更相信在未來blockchain和AI的科技發展下,是不會再有明顯bug的存在。

4. 按揭壓力測試的漏洞:政策目標只是針對個人貸款者

按揭的監管機構主要是金管局,其政策目標只是針對個人貸款者,保護個人貸款者和銀行體系。在商業借貸層面相對寬鬆。如果準業主是有一盤生意,在用盡個人的按揭成數後,是可以再運用公司的借貸能力。大部分銀行在按揭申請時是會統一結算個人和公司債務的,但也有一間主流大銀行是不考慮公司已有的債務。

5. 短期增加自己的收入

小時候不知道大家有沒有玩過大力水手這個遊戲,水手在吃了菠菜後就能短暫大幅提高戰鬥力。同樣,如果能短暫有不錯的收入就能大幅提高按揭借貸能力。在現行壓力測試計算下,每$10,000的收入就可以借到109.9萬按揭(30年期,2.15%利息計算)。大家可能會想到普通打工仔點可以想加薪就加薪?其實,銀行是接受多於一份工作收入作為壓力測試計算的。有人透過兼職補習社老師,保險經紀,網上銷售,也有人利用自己多年的某個專業知識從事兼職顧問工作。關鍵是這些正職以外的收入要有3個月以上的完整文件證明,和合理的解釋,去讓銀行相信你確實有能力同時有2份收入來源。

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利率更新日期: 2020-09-28