臨時合約並不是臨時︳簽了,就要給印花稅

一般做按揭申請的時候,買家都要提供S&P。即係咩?英文是PROVISIONAL AGREEMENT FOR SALE AND PURCHASE,一般人會叫臨時買賣合約,這個叫法容易被理解為是臨時和不正式的。下面是最常見的4種誤解:

1. 臨約就已經可以申請按揭

臨時合約是正式買賣協議,臨約上面的成交價格就是按揭申請的樓價。買家在簽了臨約就應該第一時間去申請按揭。買賣成交不同轉按,在按揭貸款申請上必須要快,不能拖。而且最好申請2家銀行,一間大銀行,貪其可以給到市面上最優惠的利息和回贈;另一間是中小型銀行,利用批核準則較寬鬆來確保有銀行肯借出。

2. 臨約價格就是市場成交價

大家都知道估價影響借到幾多。這個時候就會衍生2類情況:

A. 買到筍盤,例如該單位在不同銀行的估價都是800左右,業主心急賣盤,竟然簽了臨約700萬成交。呢個情況銀行按揭申請一定是在成交價和估價兩者取其低者,銀行最多借出700萬的6成即是420萬。很多人會抱有一個想法,買到筍盤理論上一買就即刻賺到100萬,那麼可否立即套現100萬?答案是可以的,但要等。700萬上會後,原銀行最少要半年才會接受在評估樓價加按套現。如果立即轉會去其他銀行目的是套現,也要最少等3個月。假設能成功以市價800萬轉會到其他銀行,也不是套現100萬,要嚴格遵守金管局的按揭成數規定,最多只能套現60萬。(800萬做6成-原按揭420)

B. 買到筍盤的反面就是高於市場價去成交。買家可能因為市況熾熱高價成交,或特別喜歡某個特色單位。而銀行估價要低於成交價。這個時候就要小心處理。首先,如果是市區物業,一般銀行也會接受5%-9%的溢價成交。估價在簽了臨約後再和估價行爭取提升估價。另外,流動性差的單棟樓或村屋就很難說,真的需要逐家銀行和估價行去R價。當然,這些我們都可以免費去做。但最好還是簽臨約前多些和按揭中介了解高溢價的估價情況。

3. 臨約後30天就要給印花稅

政府規定,簽訂第一份買賣協議後30天內就要乖乖地給印花稅。很多買家以為買賣協議是律師起草的那份正式買賣合約,但在政府和法律的層面,臨約正正是被認可的第一份買賣協議文件。印花稅是一項非常明顯的支出,而且是極短時間內就要給到政府。準業主要注意準備好現金了。

4. 臨約撻定賠幾多?

唔好以為臨約”好hea”, 也不要心急被地產經紀說服“簽左臨約先,好多人搶這個單位”。每間地產公司的臨時內容會有小小分別除非特別註明,否則合約一經簽署,即具有法律效力,任何一方違約不買或者不賣的話,都需依該合約條款作出賠償。一般都是賣方賠雙倍訂金或者賣方沒收訂金。違約的一方還要支付地產經紀雙方的佣金。

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