聰明的業主都會這樣善用按揭年期

2008年前，多數業主的按揭年期是20年。最新金管局的數據顯示，2018年3月時普遍的按揭年期是27年。業主比較熟悉的是「借款人年齡+按揭年期」不能超過75或80，另外，香港也有不少舊樓，所以也需要考慮「樓齡+按揭年期」也是不可以超過某個年期的限制。

長年期的利息支出多？

聰明的業主會考慮利息支出。以300萬按揭貸款來說，現行2.15%利息供20年一共要付出69.4萬利息(月供$15,391)；供27年一共要付出95.7萬利息(月供$12,213)。單純利息來看，短年期還本金速度快，可以省26萬利息。更聰明的業主會考慮多一個因素：按揭利息是否低于長期通脹。按揭貸款是你可以在香港找到的最長年期貸款。其實只要你有一定的創富投資能力是可以考慮適當拉長按揭年期。不是叫你賣樓去創業投資，而是可以利用時間去幫自己賺錢。按揭是最好的理財工具之一，年期的運用是關鍵。過去的教訓太深刻，讓時間成為你的朋友，有效對抗政府不斷的印銀紙。

短年期好難過到壓力測試

繼續用300萬按揭做例子。政府的壓力測試是月供不能超過收入的50%; 假設利息上升3%, 供款不能超過收入的60%。舉例Kate從事文職工作月入3萬月，300萬按揭20年期的月供是$15,391，但要過到按揭年期20年的壓力測試是$33,413，那麼Kate便不能像上一輩一樣選用20年期的按揭。Kate最少要拉長到25年按揭年期，這時候月供就降至$12,936元，Kate先過到壓力測試。

香港的房屋政策就是這樣移形換影。Kate還是一樣是文職，收入不變、貸款額也不變的情況下，銀行就計到數應付金管局。Kate就會「供唔起」變為成功通過壓力測試「供得起」。