2008年前,多數業主的按揭年期是20年。最新金管局的數據顯示,2018年3月時普遍的按揭年期是27年。業主比較熟悉的是「借款人年齡+按揭年期」不能超過75或80, 另外,香港也有不少舊樓,所以也需要考慮「樓齡+按揭年期」也是不可以超過某個年期的限制。

長年期的利息支出多?

聰明的業主會考慮利息支出。以300萬按揭貸款來說,現行2.15%利息供20年一共要付出69.4萬利息(月供$15,391);供27年一共要付出95.7萬利息(月供$12,213)。單純利息來看,短年期還本金速度快,可以省26萬利息。更聰明的業主會考慮多一個因素:按揭利息是否低于長期通脹。按揭貸款是你可以在香港找到的最長年期貸款。其實只要你有一定的創富投資能力是可以考慮適當拉長按揭年期。不是叫你賣樓去創業投資,而是可以利用時間去幫自己賺錢。按揭是最好的理財工具之一,年期的運用是關鍵。過去的教訓太深刻,讓時間成為你的朋友,有效對抗政府不斷的印銀紙。

短年期好難過到壓力測試

繼續用300萬按揭做例子。政府的壓力測試是月供不能超過收入的50%; 假設利息上升3%, 供款不能超過收入的60%。舉例Kate從事文職工作月入3萬月,300萬按揭20年期的月供是$15,391,但要過到按揭年期20年的壓力測試是$33,413,那麼Kate便不能像上一輩一樣選用20年期的按揭。Kate最少要拉長到25年按揭年期,這時候月供就降至$12,936元,Kate先過到壓力測試。

香港的房屋政策就是這樣移形換影。Kate還是一樣是文職,收入不變、貸款額也不變的情況下,銀行就計到數應付金管局。Kate就會「供唔起」變為成功通過壓力測試「供得起」。

單棟樓樓齡大不容易做到30年按揭

樓價升得太急,不少人會考慮單棟樓,原因是相對價格較低。即使一開始買入時是長年期按揭,但若果數年後的家庭開支太大,想向過轉按來減低每月供樓壓力;又或者有意透過加按取得現金作其他投資,就要注意的是單棟樓樓齡高,在「借款人年齡+按揭年期」是限制下,變老了的物業是不容易做到最長30年按揭的。

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