劏房一定不能做按揭這個看法深入民心,甚至連很多前線地產經紀都覺得劏房沒法得到銀行支持。

法例並沒有禁止經營劏房

歸根到底,很多人以為劏房是不合法,所以沒有可能得到銀行按揭。無錯,銀行不接受不合法的房屋申請按揭,例如單位沒有旅館牌照但卻用來作Airbnb日租。 所謂「劏房」概指把一個獨立契的大單位「劏」出數個分間房間,每個單獨出租。只要避免以下幾點,劏房就是合法劏房:

a. 在分間單位出口安裝門或鐵閘,阻礙逃生。

b. 工業單位作劏房居住用途。

c. 令分間單位無法通往樓宇的出口樓梯。

d. 在露台加設厠所及廚房。

e. 令分間單位沒有天然照明及通風的窗戶。

f. 影響結構牆,例如開鑿洞口。

經營劏房租金回報超高,少數銀行才會承造按揭

劏房犯不犯法,看閣下的改造能力了。曾經接觸過劏房按揭,即使在今時今日樓價歷史新高下新買入現成劏房,租金回報都比非劏房高3成以上,租金回報率有4%。大型銀行是不做劏房的,香港只有少數銀行會接受劏房按揭。

所有聲稱是劏房的物業都要驗樓。銀行在初步財務上通過按揭要求後便會委派估價行進行驗樓。如果業主是連租約購入單位,又或者業主需轉按套現時,由於單位已全部或部份出租,估價行便可能無法進入每個單位去檢驗(租客沒有義務讓其他人,包括業主和估價行職員入屋)。但也有部分銀行及估價公司接受只視察部分(例如四間劏房中的其中二間),即可提交報告。

即使估價行驗樓報告不通過,無法按揭。有些銀行也是不用收費的。如果驗樓通過,銀行便會以非自住/投資用的按揭成數批出按揭。如果業主沒有其他按揭,那麼1000萬以下的劏房就可以最高做到5成。租金收入是可以用來作入息證明去計算壓力測試。

分租單位按揭

如果1000萬以下的劏房可以最高做到5成按揭,那麼分租單位呢?樓價高企,有年輕人買入單位自住後,發現月月清,供樓壓力大。有年輕人就會選擇分租房間給其他人取得一份收入,大概的市場價格是5000-9000元一個房間租金。理論上在銀行的風險控制上,有人幫忙供樓,是更加安全的借貸。但要注意,金管局對出租單位的按揭成數是減少一成。那麼,這個情況下的分租單位可以做到幾多成數?

有興趣知道答案的朋友可以聯繫我們。

相關文章:出租按揭理財懶人包(不斷更新)

按揭回贈高達1.35% 利率低至1.88% 立即向按揭大師查詢 Whatsapp 68906888

利率更新日期: 2020-09-28