樓市熾熱,優質單位買少見少。不少準業主選擇唔睇樓買入連租約單位。這些單位的按揭有什麼要注意?

有租約單位=非自用,壓力測試更嚴格

在銀行風險角度去考慮,其實非自用出租單位的按揭更加安全,因為有租客幫忙交租供樓。在俾左首期後,基本上就進入自動供樓模式。雖然加息在即,以平均供樓利息再2%-3%的利率水平,租金接近完全等同供樓的銀碼。理論上銀行應該更願意批出按揭給收租的業主。

但在社會利益分配的角度考慮,如果任由市場力量去買買買,那麼就會形成馬太效應,有錢的有愈有錢。也就是香港的物業會慢慢貨源歸邊,社會就會容易出現更劇烈的財富不均。所以政府對非自用的物業按揭一路收緊,而且有傾向會更進一步收緊按揭。沒有了銀行放水的支持,想借錢買樓收租難上加難。

現時按揭指引對有租約單位按揭成數統一減一成

1000萬以下的自住單位最高6成按揭,而出租單位最多可以做到5成按揭。壓力測試方面,在假設加息3%的情況下,自住單位的每月供樓金額不能超過收入的60%;有租約單位供款不能超過收入的50%。假設一個同樣800萬的物業,對準業主來說,最大的影響是首期必須給多80萬。由於借少左,月供少了3,014元。其實月供少了3千元對很多人來說是沒有太多感覺,反而首期多左,代表不能有錢任性去選擇心儀的單位。

有租約單位如何可以借多一成?

新買家如果是沒有其他按揭,同時目的是為了買入連租約單位等租約期滿後收回自住,銀行是接受的。這個情況下就可以最到最高成數:1000萬以上物業可以做到5成按揭;1000萬以下物業可以做到6成按揭。但必須向銀行提供可信證明,讓銀行合理地相信你真的會用來自住。只有注意以下3個提示就可以借多一成:

1. 租客簽署不續租同意書。(需要這份文件的範本可以向我們查詢)

2. 剩餘租期在6個月內;短的剩餘租期會令銀行願意批出自住物業的按揭成數。但要注意,銀行很大機會要求在一取回單位自住後,就要立即補回該單位的水電煤單據以證明已取回自住。

3. 如果剩餘租期較長,也可先用非自住的按揭成數先上會。取回單位自住後,就可以向銀行申請加按多一成。雖然這個情況下銀行是不會有收費,但必須當時的收入情況要再一次通過壓力測試。

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