諷刺的社會現實是,政府的辣招沒能阻止樓價的升勢,在財富效應下反而有樓的家庭越容易透過加按飛升的物業,套現為下一代父幹買入家庭的第二個物業。沒有樓的家庭如果沒有資助房屋,也在傾盡全家之力給下一代上車。

甜蜜的煩惱-父幹的按揭考慮

不少家庭眼見樓市一浪比一浪高,加上懼怕政府又再出招,只要家中下一代成年就會急於要求下一代買入物業。問題來了,即使有足夠的首期,剛18歲的年輕人沒有收入,銀行會批出按揭嗎?答案是可以的。但有些銀行會要求擔保人同時作為共同借貸人,承擔這個按揭和業主的無限制債務。擔保人共同借貸人有明顯分別,所謂的上身就是如果業主欠交樓按,如果只作為擔保人,銀行一般會先向業主追收。但共同借貸人就會和業主同時承擔這個責任,雙方都會同一時間收到銀行追收欠債。如果業主有其他債務在同一家按揭銀行,例如私人貸款或信用卡欠款,共同借貸人也需要一同承擔。有別於傳統有限制債務擔保人無需對除按揭以外欠債付上責任。如果父幹到呢個地步,各位父母還會父幹嗎?

父母親為擔保人的年期考慮

當然,只要父母有收入作為該按揭的有限制擔保人,銀行就會批出按揭。香港黃金歲月的上一代工作了一輩子,大部分都成為公司的中上管理層,收入都相對不錯。但是擔保人的收入能不能通過壓力測試,又和按揭年期有好大關係。如果年輕的業主的收入小於每月供款,按揭年期便會用(80-年邁的父母年紀)作為最長按揭年期。最近我們便碰到這樣一個案例:

這名64歲的慈父告訴我們,他任職于公營機構,月入62000元,太太已退休。女兒剛畢業未夠1年,是見習工程師,月入16500元。父母有感女兒的專業工作穩定,就打算為女兒提供支持買入一個800萬的物業。不過按揭年期只能做16年,原因是30年年期的按揭月供需要每月還款18104元,女兒的月薪未能完全覆蓋整個金額時銀行便會以擔保人即父親的年齡計算只能提供最高16年的按揭年期。不過每月供款相當吃力,需要29,568元。這個家庭於是向我們查詢有什麼方法能夠做30年的按揭以減輕月供壓力。

這名父親告訴我們,他能拿出來的最多是300多萬的現金,打算動用全部現金去支付女兒物業首期。另外父母有一個早年買下的物業已經升值到1600萬,而且是沒有按揭的full paid現契物業。但即使能成功上會,也會消耗家庭的現金儲備。萬一家庭需要錢,就真係資產富貴,現金閉翳。這位父親也同意沒有現金在手上會失去安全感,他反建議可否運用現有物業套現400萬作為新物業首期,這樣便不需要動用手上現金。

多於一個按揭的申請人好難借到新按揭

如果該父親加按了自己物業,在他為女兒作為擔保人時,也是當作在香港持有多於一個按揭,按揭的壓力測試是要求2個按揭在加息3%下的月供總和不超過收入的40%。這是相當辣的按揭要求。所以在一輪計算後,最後的結果是利用手上物業套現100萬+ 手上的300萬現金去支付新物業的首期。新物業只需借入400萬,就順利通過嚴格的壓力測試和承造30年期按揭。

這個個案也是很多業主面對的甜蜜煩惱-資產富貴,現金閉翳 & 受制於多於一個按揭的嚴格壓力測試。其實有些中小銀行是接受以年輕業主的年齡來計算按揭年期的,要求比大型銀行寬鬆。只需要年輕的業主的收入高於每月供款的30%。但這樣便會用盡這個家庭的現金儲備。考慮到家庭還是需要一些應急資金,他們最後也決定用手上物業加按方式去買新物業。

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