細單位被戲稱為納米樓,不過看了這篇新聞後我真的笑不出來。

不足200方呎迷你戶成交價再創新高。市場消息指,大埔嵐山8座高層A室,實用面積181方呎,開放式間隔,以398萬元售出,屬屋苑同類戶型新高價,實呎21,989元,呎價創屋苑新高紀錄。原業主於2015年6月以168.4萬元買入,持貨滿3年,額印鬆綁後沽貨,帳面獲利約229.6萬元或1.36倍。

上車好難; 上車好容易

1. 2015年6月,大埔嵐山168.4萬,9成上會,10%首期是16.84萬元,新樓唔使經紀佣金,印花稅100元(200萬樓下物業的從價印花稅是100元), 律師費1萬元左右。上車成本18萬。2015年統計處數字,就業人口入息中位數是$15000,一年工作剛好收入18萬元。有了高成數按揭10%低首期,當年上車的確好容易。難在自己的心魔,大埔嵐山是一個標誌性的劏房,事後孔明很容易,當年又有誰看好墳場旁的萬元呎價納米樓?今天房屋政策多變,主觀要上車的決定很容易,難在客觀要上車的資金和壓力測試很難過。

按揭理財3年回報12.8倍

2. 大埔嵐山上車成本18萬,三年後獲利約229.6萬元,回報12.8倍。3年賺229.6萬,的確是人生贏家,相反,沒有買樓就是loser嗎?讀者可能以為我們只是按揭中介,其實我們是做企業融資起家的。見盡很多香港中小企老闆這幾年面對激烈的市場環境,在中小企融資成本和員工成本高昂的香港,艱難地維持了公司運作,養活了銀行和員工。不少樓也按在銀行作為抵押品,最後生意失敗連樓都輸埋。報紙上的銀主盤其實很多都是生意人的物業,所以我們笑不出來。面對社會現實,比較務實的做法是學多一點按揭理財,保障了自己的財富不被高速發展的社會拋甩後再考慮為社會創造價值和就業機會。樓是很多人一生中最大的資產。在香港,更是最好用的理財工具之一。

仲有無9成按揭?

3. 有。9成5按揭都仲有。綠表公屋居屋5%首期,白居二10%首期,450萬樓下物業10%首期,600萬樓下8成按揭,銀行職員10成0首期上會。問題是你的信貸評級和入息文件準備好未?另外,波叔(財政司司長陳茂波)放風,政府在研究能否為第一次在香港買樓的市民提供高成數按揭,而且在細價樓消失的今天,政府有意放寬樓價總價,不再受限在600萬。

樓價升到你唔信到升到你迷信

4. 3年賺12.8倍,這些財富故事在流傳。對買家心態造成樓價迷信影響。事實上,衰市有人發達,旺市也有人輸錢。讀者需要詳細問題詳細研究。特別是新樓和開放式單位,中伏位置頗多。例如新盤發展商二按的風險,和開放式廚房設計需要聘請註冊消防承辦商檢查有關裝置最少一次的成本考慮。如果需要,可以向我們查詢。

同時,根據我們的經驗,準業主已經不太理會樓價是$13,000一呎,$18,000一呎還是$22,000一呎,只要有首期,就會敢入市。沒辦法,香港人被樓價教訓得太厲害,有樓萬事足。何況樓價即使今天比昨天升了100萬也好,按照2.15%利息和30年來計算,平均攤分後每個月只係增加$3,772港元,一個月多幾千供款對某些人來說幾乎是無感覺。香港人供樓的能力是超強的。唔去旅行都要用來供樓。

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