公司轉讓形式買賣物業只需0.2%印花稅，但中伏位你要知道

那究竟什麼公司轉讓形式買賣物業？這個方式有什麼好處？

1. 以前為隱蔽財產避遺產稅 VS 現在為慳稅

公司形式持有物業是指物業的業主是一間有限公司。公司轉讓形式買賣物業一般指買家以空殼公司購入物業，而有關公司的唯一資產是物業，唯一債務是物業的按揭(如有)，這類公司沒有其他實際經營業務。日後買賣時，不是由業主(即公司)將物業出售；而是股東將公司(持有的物業)以賣股份的形式出售。

在2006年取消遺產稅前，透過離岸公司和信託架構持有物業，私隱度可以很高的同時又能避遺產稅。如以公司名義持有物業，田土廳的land search只會見到公司的名字。如果以秘書服務公司作董事及秘書，又用海外公司，好像英屬處女島(B.V.I)、曼島(Isle of Man)、開曼群島(Cayman Islands)等的公司作股東的話，其他人就很難發現物業的實質擁有人究竟是誰。

不過，2008年金融海嘯後，美國政府帶起全球的稅務申報及銀行業對離岸公司的開戶難問題後，離岸公司持有物業的目的也由隱蔽財產變為慳物業交易稅。

2. 公司股份轉讓0.2%印花稅 VS 人名買樓的15%-30%的印花稅

由於透過轉讓公司股份的形式進行物業買賣只須繳付0.2%的印花稅率(買賣雙方各付0.1%，合共0.2%股份交易稅)，相比起買家以公司名義購入物業，可節省15%的買家印花稅(BSD)及15%的從價印花稅(AVD)。假設買家想購入一個由公司擁有、市值1,000萬的物業，如買家為首置客，即須根據第二標準稅率繳付3.75%的印花稅(BSD)；如非首置客，稅率更高達15%；另外非香港永久居民及本地或海外公司，更要繳付15%的買家印花稅(BSD)，因此，稅款最高可達300萬元。反之，透過「公司股份轉讓」的方式購入物業，只須繳付0.2%的印花稅率，即$20,000。稅款相差150倍。

3. 公司持有物業無需特別印花稅SSD的3年鎖期

個人名義買入物業，未夠3年就賣出需要10%-20%的特別印花稅。公司轉讓形式買賣物業法律上是股東將公司(持有的物業)以賣股份的形式出售。不受SSD3年鎖期限制。理論上即使每年公司股份轉讓一次(買賣物業)也只有0.2%的印花稅成本。

既然有o甘多好處，那麼一般人又是否應該參與？

A. 中伏位1- 買賣過程時間難掌握，盡職審查需要高度專業團隊負責

個人名義買賣物業流程會先簽署臨時買賣合約，一經簽署，即具有法律效力，對買家和賣家都有保障。任何一方違約不買或者不賣的話，都需依該合約條款作出賠償。一般都是賣方賠雙倍訂金或者賣方沒收訂金。違約的一方還要支付地產經紀雙方的佣金。而公司股份轉讓形式流程需先進行盡職審查(Due Diligence)。DD期間，樓價可升可跌，升了賣家唔想賣，跌了買家不想買，由於不像簽署臨時般有違約保障，一般DD時間越短越好，確保最後會真的成交。矛盾就出現在這裡，盡職審查理應是一個詳細和漫長的過程。雙方的法律團隊和會計師團隊不斷來回交手，排除該公司隱藏債務和訴訟的可能性。即使最後有可行的法律意見和核數師報告（audit report），也有風險是公司原來是歸屬一份信託。一紙信託書就可以證明該物業並不是屬於該有限公司，而是信託“包住”左。信託的法律地位超然，你看下梅媽(梅艷芳母親和信託人HSBC的官司)就知。

B. 中伏位2- 可能面對超高利得稅

個人持有物業在大幅升值後才被銀主清盤，物業升值部分是無需任何“資產增值稅”的。如果你擁有一間公司，而公司持有物業，當你被入稟破產時或把物業賣給個人時，你可能需要面對超高利得稅。公司的利得稅不是以你的買入價計算，而是用公司最初買這物業時的樓價計算。例如當年這公司買入物業時是$200萬，假設你買入價是$1500萬，先時升值到2000萬。當破產令執行償還債務時或你賣給個人時，這部分會產生公司利得稅，以現價-第一口買入價計算，即是1800萬計算。

C. 中伏位3- 銀行不會借錢給你去買公司(的物業)

持有full paid物業的空殼公司可以申請按揭，只需要股東作為聯名借款人或擔保人，以股東的入息去計算壓力測試。所以，前提是你必須前現金付清購買公司(持有的物業)的款項。銀行是不可能借錢給你去買公司，雖然大家都知道你買的是其持有的物業。將來轉讓物業(公司股份)時，對新買家的財力有一定要求，變相收窄未來客路。所以，公司轉讓形式買賣物業常見於富豪級別的人士。

D. 中伏位4- 內地買家喜歡成立新的公司去買香港物業，但開唔到銀行戶口

內地買家喜歡成立新的公司去買香港物業，反正都要給30%稅。不少人以為先以現金付清購買公司(持有的物業)的款項，後再找銀行申請按揭就一定成功。銀行是接受股東作為聯名借款人或擔保人申請按揭，但是還款是必須用公司戶口。今時今日，即使香港人持有空殼公司也好難去銀行開公司戶口，銀行也會視作空殼公司持有物業涉及炒賣或高風險類別。變相又搞到自己麻煩。

所以，即使是容祖兒，也只是向熟人-該公司原任董事為英皇娛樂酒店行政總裁余永焯，以公司轉讓形式買入物業。你就知道三唔識七的公司買賣有好多中伏位了。

報道來源：Topick，點擊進入容祖兒買賣物業的報道鏈接。