傳媒報道,容祖兒今年以公司股權轉形式買入2億淺水灣豪宅,慳稅6,000萬元。

那究竟什麼公司轉讓形式買賣物業?這個方式有什麼好處?

1. 以前為隱蔽財產避遺產稅 VS 現在為慳稅

公司形式持有物業是指物業的業主是一間有限公司。公司轉讓形式買賣物業一般指買家以空殼公司購入物業,而有關公司的唯一資產是物業,唯一債務是物業的按揭(如有),這類公司沒有其他實際經營業務。日後買賣時,不是由業主(即公司)將物業出售;而是股東將公司(持有的物業)以賣股份的形式出售。

在2006年取消遺產稅前,透過離岸公司和信託架構持有物業,私隱度可以很高的同時又能避遺產稅。如以公司名義持有物業,田土廳的land search只會見到公司的名字。如果以秘書服務公司作董事及秘書,又用海外公司,好像英屬處女島(B.V.I)、曼島(Isle of Man)、 開曼群島(Cayman Islands)等的公司作股東的話,其他人就很難發現物業的實質擁有人究竟是誰。

不過,2008年金融海嘯後,美國政府帶起全球的稅務申報及銀行業對離岸公司的開戶難問題後,離岸公司持有物業的目的也由隱蔽財產變為慳物業交易稅。

2. 公司股份轉讓0.2%印花稅 VS 人名買樓的15%-30%的印花稅

由於透過轉讓公司股份的形式進行物業買賣只須繳付0.2%的印花稅率(買賣雙方各付0.1%,合共0.2%股份交易稅),相比起買家以公司名義購入物業,可節省15%的買家印花稅(BSD)及15%的從價印花稅(AVD)。假設買家想購入一個由公司擁有、市值1,000萬的物業,如買家為首置客,即須根據第二標準稅率繳付3.75%的印花稅(BSD);如非首置客,稅率更高達15%;另外非香港永久居民及本地或海外公司,更要繳付15%的買家印花稅(BSD),因此,稅款最高可達300萬元。反之,透過「公司股份轉讓」的方式購入物業,只須繳付0.2%的印花稅率,即$20,000。稅款相差150倍。

3. 公司持有物業無需特別印花稅SSD的3年鎖期

個人名義買入物業,未夠3年就賣出需要10%-20%的特別印花稅。公司轉讓形式買賣物業法律上是股東將公司(持有的物業)以賣股份的形式出售。不受SSD3年鎖期限制。理論上即使每年公司股份轉讓一次(買賣物業)也只有0.2%的印花稅成本。

既然有o甘多好處,那麼一般人又是否應該參與?

A. 中伏位1- 買賣過程時間難掌握,盡職審查需要高度專業團隊負責

個人名義買賣物業流程會先簽署臨時買賣合約,一經簽署,即具有法律效力,對買家和賣家都有保障。任何一方違約不買或者不賣的話,都需依該合約條款作出賠償。一般都是賣方賠雙倍訂金或者賣方沒收訂金。違約的一方還要支付地產經紀雙方的佣金。而公司股份轉讓形式流程需先進行盡職審查(Due Diligence)。DD期間,樓價可升可跌, 升了賣家唔想賣,跌了買家不想買,由於不像簽署臨時般有違約保障,一般DD時間越短越好,確保最後會真的成交。矛盾就出現在這裡,盡職審查理應是一個詳細和漫長的過程。雙方的法律團隊和會計師團隊不斷來回交手,排除該公司隱藏債務和訴訟的可能性。即使最後有可行的法律意見和核數師報告(audit report),也有風險是公司原來是歸屬一份信託。一紙信託書就可以證明該物業並不是屬於該有限公司,而是信託“包住”左。信託的法律地位超然,你看下梅媽(梅艷芳母親和信託人HSBC的官司)就知。

B. 中伏位2- 可能面對超高利得稅

個人持有物業在大幅升值後才被銀主清盤,物業升值部分是無需任何“資產增值稅”的。如果你擁有一間公司,而公司持有物業,當你被入稟破產時或把物業賣給個人時,你可能需要面對超高利得稅。公司的利得稅不是以你的買入價計算,而是用公司最初買這物業時的樓價計算。例如當年這公司買入物業時是$200萬,假設你買入價是$1500萬,先時升值到2000萬。當破產令執行償還債務時或你賣給個人時,這部分會產生公司利得稅,以現價-第一口買入價計算,即是1800萬計算。

C. 中伏位3- 銀行不會借錢給你去買公司(的物業)

持有full paid物業的空殼公司可以申請按揭,只需要股東作為聯名借款人或擔保人,以股東的入息去計算壓力測試。所以,前提是你必須前現金付清購買公司(持有的物業)的款項。銀行是不可能借錢給你去買公司,雖然大家都知道你買的是其持有的物業。將來轉讓物業(公司股份)時,對新買家的財力有一定要求,變相收窄未來客路。所以,公司轉讓形式買賣物業常見於富豪級別的人士。

D. 中伏位4- 內地買家喜歡成立新的公司去買香港物業,但開唔到銀行戶口

內地買家喜歡成立新的公司去買香港物業,反正都要給30%稅。不少人以為先以現金付清購買公司(持有的物業)的款項,後再找銀行申請按揭就一定成功。銀行是接受股東作為聯名借款人或擔保人申請按揭,但是還款是必須用公司戶口。今時今日,即使香港人持有空殼公司也好難去銀行開公司戶口,銀行也會視作空殼公司持有物業涉及炒賣或高風險類別。變相又搞到自己麻煩。

所以,即使是容祖兒,也只是向熟人-該公司原任董事為英皇娛樂酒店行政總裁余永焯,以公司轉讓形式買入物業。你就知道三唔識七的公司買賣有好多中伏位了。

報道來源:Topick, 點擊進入容祖兒買賣物業的報道鏈接。

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利率更新日期: 2020-09-21