政府數字顯示,現時約有40萬未補地價資助房屋,當中大部分是居屋。

居屋最高可做9成半按揭,5%首期

1997年開始政府讓以公屋居民為主的綠表人士可以在市場上買入免補地價的二手居屋。同時,2014起正式復售新居屋給符合資格的綠表公屋住戶。無論是買入1手還是2手居屋,這兩類公屋住戶買綠表居屋的按揭都可以做到9成半按揭,5%首期。300萬的居屋只需15萬就能上車。

白表居屋是指新居屋也接受非公屋住戶認購,需符合一定入息水平,太高薪就不能用白表身份買新居屋。另外2013年開始的白居二政策,每年也可以有2500個名額用白表買入未補地價的二手居屋。這兩類白表申請人無論是買入1手還是2手居屋,按揭都可以做到9成按揭,10%首期。300萬的居屋只需30萬就能上車。

居屋免入息審查,但年期計算你要清楚

9成按揭或9成半居屋按揭都是政府擔當承保人角色,有斷供就入香港政府數。所以銀行無需任何入息文件,只需你申報家庭收入高於供樓支出就可以。政府也無懼風險,因為理論上這是福利,所以不會像私樓般收取高成數的按揭保險費用。事實上即使有非常少的居屋按揭借貸人斷供,政府在居屋補地價上賺到笑,也是有足夠財政收入支持居屋發展。

居屋按揭統一用P按,P-2.85%,實際是2.15%的年息。銀行一樣會提供現金回贈高達1.9%給業主。

按揭年期計算就較為複雜。政府在2010年將承保期延長到30年,所以現時居屋按揭年期一般以以下方式計算:

{30-(今年-首次發售年期)}=居屋按揭年期, 上限是25年。不過也有例外。

例如某居屋是1990年落成,但在2002年才首次有業主向房委會購買。而你在2018年打算用綠表買入這個未補地價的居屋單位。按揭年期就會是{30-(2018-2002)}=14年按揭。

舉例白居二想買入1997年首次發售的官塘曉麗苑單位,這個按揭年期便是{30-(2018-1997)}=9年。

由於很多二手居屋就算政府的承保期後,只有能做到非常短的按揭年期,在今時今日的高樓價現實下,供款壓力會非常大。所以部分銀行針對上述曉麗苑9年按揭年期能夠批出21年的按揭年期。為什麼是9年變21年按揭年期?這是個計算後的結果,計算相對複雜。有意購入居屋的讀者可以向我們查詢。

居屋咩情況要計算壓力測試?

很多人以為居屋由政府承保便一定批出按揭,但有一類情況是必須要看收入文件和同過壓力測試的。剛才提及的標準年期計算公式: {30-(今年-首次發售年期)}=居屋按揭年期。很多現時的二手居屋樓齡接近20年。如果這個計算結果是小於5年,銀行是不願意批出按揭的,幾百萬的物業要5年內還清,還款的壓力太大。加上政府擔保的年期只有5年,風險便會落在銀行身上,銀行這個時候便會要求提供入息文件,通過標準的壓力測試後才會批出按揭。

未補地價居屋好難加按

私人樓業主申造按揭時,按揭契一般註明「ALL MONIES」,方便日後加按時,不必與銀行再簽訂新按揭契。但一手居屋及居二市場單位,涉及政府承保,按揭契會註明「FIXED AMOUNT」。未補價居屋業主(一手或居二市場購入),需要加按或轉按時,須有房署署長書面批准。手續上,業主須填妥從屋苑管理處或附近房委會辦事處取得的加按申請表,及交回單位按揭尚欠貸款證明文件;獲批准便可申請。一般接受加按原因,包括籌措醫藥費、家庭成員教育費、殮葬費、業主因離婚/分居而需向配偶付還樓價或支付贍養費等;至於個人財務問題(如透過加按償還其他債務),當局則會視乎個別情況作出考慮。

補地價點計

補價 = 補價時市值 x 折扣率
折扣率即為(購入時市值-原來樓價)/購入時市值。舉例業主當年買入官塘曉麗苑獲30%折扣率,該物業現時估值為600萬元,即補地價金額為180萬元。一般居屋的折扣率約為20%至50%,少部分高達70%。

第一手買入時的折扣率:30%

假設現行市值﹕ $6,000,000

補地價﹕ $1,800,000(現行市值的 30%)

年齡沒有限制,不影響按揭年期

傳統私樓一般按揭年期是用80-人齡。居屋是政府房屋福利,我們便幫過一位82歲的伯伯取得23年的按揭年期。伯伯也是一名慈父啊,為自己的小朋友由公屋換入居屋。

“我媽媽是未補地價居屋唯一業主,她今年90歲了…”

好多讀者都有個疑問,如果老人家百年歸老後,未補地價的居屋公屋點算?是不是要還給政府?根據房屋條例,未補地價的居屋公屋除在首次售出日期起計兩年後,經第二市場轉售,或已繳付補價外,是不可自由轉讓物業業權的。但在特殊情形下,房屋委員會 (房委會) 可根據個別情況酌情批核業權轉讓之申請。

一般轉讓業權申請的原因如下:

申請配偶加入成為聯名業主

業主因年紀老邁 (即65歲或以上) 而申請更改業權
業主因重病命危 (例如癌症) 而申請更改業權
因離婚或分居而申請將業權轉給配偶
因業主去世而申請更改業權

…等

買左居屋,仲可唔可以買私人樓?

可以。未補地價的居屋有轉售和出租限制外,沒有規定業主不能在其後買入私人物業或擁有其他資產。

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