政府表示新一輪居屋會用新機制定價，售價由七折變為五二折。以前賣開360萬的居屋，現在可以268萬元買到。這軒起討論：買居屋好還是買上車盤私樓好?
我們先了解一個私人物業在香港的3大用途：
1. 居住
樓始終都係香港人的至愛，磚頭的主要目的當然是安居樂業啦。唔通真係做死成世租客幫業主供樓咩？以前靚仔唔識世界就話買樓就係樓奴。宜家就知道如果一層自住單位都無，就真係租奴了。
2. 投資
磚本位的香港，只有兩種人：有樓的人，和沒樓的人。在頂級城市如香港，物業是一般人最簡單的方法去把自己和城市的經濟發展掛鉤。在香港，買樓是賺息(租金回報)又賺本(樓價升)的。過去2年，樓價升了30%。 買樓可以用6成按揭，假設2年前的500萬樓，現在已經升值到650萬了。2年賺150萬。等退休後，還可以靠層樓養自己。唔通靠自己小朋友咩，她們唔使父幹就已經好好了，慈父唔易做。
3. 金融工具
在香港，樓根本是一個金融工具。首期最低1成，等於有leverage 超高槓桿功能。如果生活不如意，還可以轉按重新按揭30年去減低每月供款額。等樓升值了，可以加按幾百萬出來投資。物業就是香港人的ATM。 而按揭利息已經接近10年都在2.15%以下，低於長期通脹和租金回報。2.15%實際年利率30年期，所以按揭是最好用的理財工具之一。
買居屋好還是買上車盤私樓好?
物業3大用途:居住，投資和金融工具中，未補地價居屋的用途基本上只能作為居住，而廢掉了投資和作為金融工具功能。
未補地價居屋不能出租收租，如果樓價上升，需要以市價補地價才能在居二自由市場賣出。
假設買入價是200萬，30%折扣率買入未補地價居屋。現在樓價在未補地價市場升到450萬，自由市場升到600萬。在補地價180萬後以600萬放售，你的收益是(600-180-200)=120萬。
不然就賣給綠表公屋人士賺(450-200)=250萬。不過我們看回居二市場的數據。2017年房委會的數據顯示，未補地價居屋成交數字是2110宗。而全香港估計有30多萬未補地價居屋。未補地價的居二市場成交少，其中一個原因是很多二手居屋已經接近政府的最長承保期30年，二手居屋只有能做到非常短的按揭年期。按揭期愈短，每期供款愈高，就好難找到下家接貨。私人樓則可以按完30年再30年。
金融工具方面，私人樓業主這幾年一過2年鎖期就透過轉按去賺銀行1.8%以上的回贈。物業升值更可以加按去買多層樓給首期。居屋不能轉按，沒法透過轉按賺回贈。另外，居屋要加按十分困難，即使符合房委會的特定加按條件，也要接近6個月的申請程序才能批出現金應付生活所需。
當然，居屋是可以最高9成半按揭，5%首期。這無疑是優點，不過細價450萬私人樓也可以最高做到9成按揭。看完後，在單單比較金融功能方面，我們的態度好明確。你不必一定要相信我們，相信香港是個金融城市就足夠。
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