政府表示新一輪居屋會用新機制定價,售價由七折變為五二折。以前賣開360萬的居屋,現在可以268萬元買到。這軒起討論:買居屋好還是買上車盤私樓好?

我們先了解一個私人物業在香港的3大用途:

1. 居住

樓始終都係香港人的至愛,磚頭的主要目的當然是安居樂業啦。唔通真係做死成世租客幫業主供樓咩?以前靚仔唔識世界就話買樓就係樓奴。宜家就知道如果一層自住單位都無,就真係租奴了。

2. 投資

磚本位的香港,只有兩種人:有樓的人,和沒樓的人。在頂級城市如香港,物業是一般人最簡單的方法去把自己和城市的經濟發展掛鉤。在香港,買樓是賺息(租金回報)又賺本(樓價升)的。過去2年,樓價升了30%。 買樓可以用6成按揭,假設2年前的500萬樓,現在已經升值到650萬了。2年賺150萬。等退休後,還可以靠層樓養自己。唔通靠自己小朋友咩,她們唔使父幹就已經好好了,慈父唔易做。

3. 金融工具

在香港,樓根本是一個金融工具。首期最低1成,等於有leverage 超高槓桿功能。如果生活不如意,還可以轉按重新按揭30年去減低每月供款額。等樓升值了,可以加按幾百萬出來投資。物業就是香港人的ATM。 而按揭利息已經接近10年都在2.15%以下,低於長期通脹和租金回報。2.15%實際年利率30年期,所以按揭是最好用的理財工具之一。

買居屋好還是買上車盤私樓好?

物業3大用途:居住,投資和金融工具中,未補地價居屋的用途基本上只能作為居住,而廢掉了投資和作為金融工具功能。

未補地價居屋不能出租收租,如果樓價上升,需要以市價補地價才能在居二自由市場賣出。

假設買入價是200萬,30%折扣率買入未補地價居屋。現在樓價在未補地價市場升到450萬,自由市場升到600萬。在補地價180萬後以600萬放售,你的收益是(600-180-200)=120萬。

不然就賣給綠表公屋人士賺(450-200)=250萬。不過我們看回居二市場的數據。2017年房委會的數據顯示,未補地價居屋成交數字是2110宗。而全香港估計有30多萬未補地價居屋。未補地價的居二市場成交少,其中一個原因是很多二手居屋已經接近政府的最長承保期30年,二手居屋只有能做到非常短的按揭年期。按揭期愈短,每期供款愈高,就好難找到下家接貨。私人樓則可以按完30年再30年。

金融工具方面,私人樓業主這幾年一過2年鎖期就透過轉按去賺銀行1.8%以上的回贈。物業升值更可以加按去買多層樓給首期。居屋不能轉按,沒法透過轉按賺回贈。另外,居屋要加按十分困難,即使符合房委會的特定加按條件,也要接近6個月的申請程序才能批出現金應付生活所需。

當然,居屋是可以最高9成半按揭,5%首期。這無疑是優點,不過細價450萬私人樓也可以最高做到9成按揭。看完後,在單單比較金融功能方面,我們的態度好明確。你不必一定要相信我們,相信香港是個金融城市就足夠。

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利率更新日期: 2020-09-26