【經紀誤導撻定】80後買新樓輸36萬 「辛苦儲錢俾人整走咗」
最近有一個新盤撻定個案引起全城討論，報道中的事主提及的數字：
1. 成交價720萬元，臨約定金逾36萬元
2. 入息3萬頭
3. 我哋有準備，借8成月供2.1萬
4. 我哋最擔心做唔做到8成按揭，然後佢話實做到啦
5. 該按揭公司致電回覆表示，8成按揭月入須達5.2萬元
討論區網民也熱烈討論，也有網民計算出該壓力測試應該是月入6萬4元。真實的壓力測試究竟是多少？
圖片來源: 網上討論區
按揭大師的計算如下：
新盤按揭第一步： 看價單
買新樓，在經紀和現場氣氛的影響下，一般人都會對擁有物業的喜悅感放到最大。按揭的壓力測試其實係計數，一定要根據價單去計算。
圖片來源: 該新盤價單
數據1 顯示這個新盤的發展商針對高成數只提供財務公司一按最高8成。而不是銀行1按+發展商財務2按方式。
數據2 明確指出按揭年期最高25年，年期越長月供越低，就越容易過壓力測試。
數據3 和數據5應該一同考慮，發展商的8成按揭計劃只容許1-24月以(5.25%-2%)= 3.25%年利率，採用還息不還本方式。
數據4 是非常關鍵的數字，在第25個月開始，如果繼續用8成按揭計劃，就要用(5.25%+2%)=7.25%年利率去供樓。
在高成數低首期買入單位後後，頭2年是蜜月期。1-24個月還息不還本， 每月利息是$15,600。這對於月入3萬頭的事主來說是可以負擔的。這個還款方式的假設是業主2年後能夠享受樓價上升或自身經濟改善而轉會到銀行。
在頭2年蜜月期期間，由於是還息不還本，所以在第25個月到300個月的23年內所需歸還的本金還是當初樓價的8成，即576萬。計算後，在第25個月，業主需要按照7.25%的年利率每月供款$42,945元。
如果按照銀行標準的壓力測試，還要在7.25%的年利率下假設加息3%到10.25%，供款人的月供就會由$42,945變為$54,401。按照金管局指引，供款人的每月供款不能超過月入的60%。銀行標準的壓力測試下，事主必須要月入$90,669以上。
雖然財務公司不需跟從金管局指引，但作為放貸人，財務公司也一定會考慮風險。即使2年後財務公司的最優惠利率5.25%不變得情況下，事主也要月供$42,945。按常識，財務公司不可能接受月入低於月供的借貸人。
以最寬鬆的準則，事主也要收入在$42,945才能獲得財務公司批出按揭。
所以，事主提及的壓力測試是不正確的。這也是情有可原，一般人是較難理解複雜的供款計劃和按揭壓力測試。但其實按揭計算也可以好簡單，用心計下就得。如果有需要，可以Whatsapp我們。有時候一個電話，足以扭轉整個局面！
其實，事主提及借8成月供2.1萬就是一個簡單錯誤。估計他是用了現時銀行最優惠計劃2.15%利率和30年期的計算得出月供$21,725。但，8成是財務公司的按揭計劃啊…
這是我們根據樓盤價單的計算結果。如果你有新盤想我地幫手計下，可以Whatsapp我們
另外，事主想在第25個月想轉會到銀行，只有2個可能：1. 假設樓價無升跌的情況下，補多2成首期共$1,440,000, 借入銀行的6成按揭432萬，同時壓力測試要求$39,314的月入。2. 假設樓價上升到1152萬，無需補首期，借到當初樓價的8成（即假設1152萬的5成），即576萬，壓力測試要求$52,419的月入。
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