【經紀誤導撻定】80後買新樓輸36萬 「辛苦儲錢俾人整走咗」

最近有一個新盤撻定個案引起全城討論,報道中的事主提及的數字:

1. 成交價720萬元,臨約定金逾36萬元
2. 入息3萬頭
3. 我哋有準備,借8成月供2.1萬
4. 我哋最擔心做唔做到8成按揭,然後佢話實做到啦
5. 該按揭公司致電回覆表示,8成按揭月入須達5.2萬元

討論區網民也熱烈討論,也有網民計算出該壓力測試應該是月入6萬4元。真實的壓力測試究竟是多少?


圖片來源: 網上討論區

按揭大師的計算如下:
新盤按揭第一步: 看價單
買新樓,在經紀和現場氣氛的影響下,一般人都會對擁有物業的喜悅感放到最大。按揭的壓力測試其實係計數,一定要根據價單去計算。


圖片來源: 該新盤價單

數據1 顯示這個新盤的發展商針對高成數只提供財務公司一按最高8成。而不是銀行1按+發展商財務2按方式。
數據2 明確指出按揭年期最高25年,年期越長月供越低,就越容易過壓力測試。
數據3 和數據5應該一同考慮,發展商的8成按揭計劃只容許1-24月以(5.25%-2%)= 3.25%年利率,採用還息不還本方式。
數據4 是非常關鍵的數字,在第25個月開始,如果繼續用8成按揭計劃,就要用(5.25%+2%)=7.25%年利率去供樓。

在高成數低首期買入單位後後,頭2年是蜜月期。1-24個月還息不還本, 每月利息是$15,600。這對於月入3萬頭的事主來說是可以負擔的。這個還款方式的假設是業主2年後能夠享受樓價上升或自身經濟改善而轉會到銀行。

在頭2年蜜月期期間,由於是還息不還本,所以在第25個月到300個月的23年內所需歸還的本金還是當初樓價的8成,即576萬。計算後,在第25個月,業主需要按照7.25%的年利率每月供款$42,945元。

如果按照銀行標準的壓力測試,還要在7.25%的年利率下假設加息3%到10.25%,供款人的月供就會由$42,945變為$54,401。按照金管局指引,供款人的每月供款不能超過月入的60%。銀行標準的壓力測試下,事主必須要月入$90,669以上。

雖然財務公司不需跟從金管局指引,但作為放貸人,財務公司也一定會考慮風險。即使2年後財務公司的最優惠利率5.25%不變得情況下,事主也要月供$42,945。按常識,財務公司不可能接受月入低於月供的借貸人。

以最寬鬆的準則,事主也要收入在$42,945才能獲得財務公司批出按揭。

所以,事主提及的壓力測試是不正確的。這也是情有可原,一般人是較難理解複雜的供款計劃和按揭壓力測試。但其實按揭計算也可以好簡單,用心計下就得。如果有需要,可以Whatsapp或致電我們@68906888。有時候一個電話,足以扭轉整個局面!

其實,事主提及借8成月供2.1萬就是一個簡單錯誤。估計他是用了現時銀行最優惠計劃2.15%利率和30年期的計算得出月供$21,725。但,8成是財務公司的按揭計劃啊…

這是我們根據樓盤價單的計算結果。如果你有新盤想我地幫手計下,可以Whatsapp我們@68906888

另外,事主想在第25個月想轉會到銀行,只有2個可能:1. 假設樓價無升跌的情況下,補多2成首期共$1,440,000, 借入銀行的6成按揭432萬,同時壓力測試要求$39,314的月入。2. 假設樓價上升到1152萬,無需補首期,借到當初樓價的8成(即假設1152萬的5成),即576萬,壓力測試要求$52,419的月入。

 

報道原文: 【經紀誤導撻定】80後買新樓輸36萬 「辛苦儲錢俾人整走咗」

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