12年來第一次加最優惠利率Prime Rate

滙豐銀行和恆生銀行帶頭宣布上調最優惠利率(P),加息12.5點子,至5.125,為香港銀行逾12年來首度加息,由於發鈔行的利率在市場一向有指標作用,料其他銀行短期內亦將陸續宣布加息。滙豐同時宣布上調港元儲蓄存款利率,由0.001%升至0.125%。由9月28日起,存戶戶口結餘5,000元以下,利率維持0%;5,000元以上為0.125%。

供樓壓力多左幾多?

假設借入400萬按揭貸款,以30年期計算,月供有小小提高。

什麼是香港銀行的最優惠利率Prime Rate

所謂Prime Rate,即最優惠貸款利率,是銀行給最重要或信用質素最佳的客戶放貸的基本貸款利率,而對普通客戶通常是在此基礎上加上一個溢價,而對房地產按揭貸款則一般在此基礎上有所減少。十多年前,如果造按揭的話,一般是最優惠貸款利率(P)加2厘左右,但隨着市場競爭激烈,近年按揭利息已由加變減,即是最優惠貸款利率減2.75厘左右,可見銀行的利潤已經愈來愈薄弱。另一方面,過去,由於滙豐在市場獨大,所謂的最優惠貸款利率,其實就是她定的。但自從利率協議取消後,各銀行理論上可以自訂最優惠貸款利率,結果,經過一輪角力後,現時市場上出現了兩個最優惠貸款利率,一個是5.25厘,另一個是5.125厘,業內人士普遍稱為大P和細P。細P會是一些較大的銀行用,如匯豐恆生和中銀香港,未加時息率為5%,今天加息後是5.125%﹔而大P會是其他銀行,未加時息率為5.25%。

新盤減價100萬

馬頭角津匯今天剛修改價單,因應不同單位追加折扣,變相減價出貨,個別單位減價逾一成。從價單所見,津匯早前90天即供只有5%折扣,但今次將餘貨單位分為3類,包括一般單位、特選單位、特別單位。首先,發展商新增60天即供,最高折扣達8%,另新加3.75%「印花稅津貼」折扣及2%限時折扣,意味若買家選用60天即供,最高可享13.75%折扣。其次,將5樓A、E、G及H室單位列為特別單位,可額外多享5%折扣,換言之買家選用60天即供,最高可享18.75%折扣。另發展商將22樓A室、23樓A室、22樓H室及26樓H室單位列為特選單位,所有新折扣均不適用。以5樓H室為例,面積241平方呎,另附175平方呎平台,價單定價736.7萬,由於屬於特別單位,買家選用60天即供最高享18.75%折扣,折實598.6萬,折實呎價約2.48萬,較今年初5%折扣的折實價699.9萬平101.3萬或14.5%。

咩叫是P按和H按?

香港買樓,銀行一般都會以浮動息率與買家做按揭。香港的浮動息率主要分Prime Rate和Hibor,買家可以選擇其中一個息率去做按揭。Prime Rate是最優惠貸款利率。 一般是5.125%或5.25%。 Hibor就是HongKong InterBank Offer Rate,即香港銀行同業拆息,是香港銀行同業之間的拆借資金利率。因是拆借資金利率,所以息率會受銀行同業間的資金流動性所影響。今天9月27日香港銀行公會公布的1個月Hibor是2.27%。

銀行職員告訴我,不同的銀行也會有不同的Hibor?

是的。本港銀行Hibor定價(也就是H按供樓利率)主要分為兩類,一類以香港銀行公會公布之利率作基準,另一類根據個別對該行資金成本訂定。其實香港金管局也有促請銀行必須對客戶公平和具透明度,清楚解釋包括利率、釐定利率基準等章則及條款。一般而言,匯豐,恒生銀行等會自行釐定自身的H按利率,中銀香港,東亞,渣打及花旗銀行等則採用銀行公會的Hibor作基準。

哪裡可以查到最新的Hibor,從而知道供樓利息?

在這個公眾號的後台留言給小編就可以知道每天最新的利率。另外,也可以在香港銀行公會網站上找到。港元利息結算率由香港銀行公會提供及擁有。每日港元利息結算率是根據香港銀行公會港元利率套戥協議(FRA)條款,按香港銀行同業市場港元存款的市場利率來釐定。香港銀行公會一般會在每個營業日(星期六除外)早上 11 時15 分在其網站上發布該天港元利息結算率,並以香港銀行公會指定的 12至20 間參考銀行所提供的報價資料作為釐定基礎。計算方法是從參考銀行的報價中剔除最高與最低各3個報價,然後取其平均數。

Hibor每天變化,如果我供樓是用H按,會很危險!?

回顧過去近15年,1個月Hibor息率出現最大波幅是在1998年亞洲金融風暴期間, 1個月HIBOR曾攀至20.32%。也就是每100萬1天就要556元利息,年度化就要20萬利息。。。地球真的是很危險。。。 所有,香港金管局在近年未來保護用戶,所有H按的按揭都有封頂費率。以今天HSBC的主流按揭利率H+1.24%為例子,H飛升到多少也好,會用P-2.75%為最高費用。P為5.125%。 選用了H按的同時也能收到保護,最高利率為P-2.75%= 2.375%

加息後業主可以點做?

存款掛勾按揭mortgage-link,通常業主會叫呢類戶口做高息戶口。裡面存放的錢享有和按揭利息一樣的存款利率。業主最多可以放按揭餘額的50%到高息戶口。即使Hibor上升又或者加P,業主都可以透過把閒置的資金放入這個戶口減低利息支出。

轉按賺銀行現金回贈

現時按揭市場的競爭依然相當激烈,銀行為了搶新客,會提供高達2%的現金回贈給轉會的業主。透過每2年轉按賺回贈,等於利息支出減少一大半!香港的業主都可以自由轉換銀行,轉按500萬就能有10萬的現金回贈!這是無風險的收益,愈來愈多業主學會利用轉按在樓市上獲利。

企業融資有什麼影響?

公司借貸一般都是用最優惠利率Prime Rate。加息0.125%對企業來說,無疑是加重了負擔!

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利率更新日期: 2020-09-28