全城期待 朗屏站旁的朗城匯於2018年10月16日公佈價單
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按揭大師為你簡介當中三個付款方法和分析發展商提供財務公司一按的利弊
三個付款方法為:
A – 120天 10%折扣
B – 240天 6%折扣
C – 建築期 2%折扣(關鍵日期為31/7/2020，由31/10/2018起計，約640天)
| A | B | C | |
| 臨約訂金 | 5% | 5% | 5% |
| 30天 | 5% | 5% | 5% |
| 120天 | 90% | ||
| 240天 | 90% | 5% | |
| 收樓(約640天) (關鍵日期為2020年7月31日) | 85% |
如買家於30/11前簽署臨約，可獲額外5%折扣，總共為
A – 120天 15%折扣
B – 240天 11%折扣
C – 建築期 7%折扣
我們以第一號價單上最低價的單位第3座3D($5,682,000)作為例子
| A | B | C | |
| 折實樓價 | 4,829,700 | 5,056,980 | 5,284,260 |
| 印花稅 | 144,891 | 151,709 | 158,528 |
| 臨約訂金 | 241,485 | 252,849 | 264,213 |
| 30天 | 241,485 | 252,849 | 264,213 |
| 120天 | 4,346,730 | ||
| 240天 | 4,551,282 | 264,213 | |
| 收樓 (關鍵日期為2020年7月31日) | 4,491,621 |
收樓前現金需求如下：
| A | B | C | |
| 折實樓價 | 4,829,700 | 5,056,980 | 5,284,260 |
| 印花稅 | 144,891 | 151,709 | 158,528 |
| 臨約訂金 | 241,485 | 252,849 | 264,213 |
| 30天 | 241,485 | 252,849 | 264,213 |
| 120天 | 首期餘額412672.5 | ||
| 240天 | 6個月供款 93,064 | 首期餘額 505,698 | 264,213 |
| 收樓 (關鍵日期為2020年7月31日) | 13個月供款 201,638 | 13個月供款 211,127 | 首期餘額 264,213 |
| 收樓前總現金需求 | 1,335,236 | 1,374,232 | 1,215,380 |
供款數根據以下假設計算
– 30年按揭，2.375%利率
– 8成按揭，保費為2.15%，我們一般能為客人爭取6折
– 銀行回贈1.9%，按揭大師回贈0.1%，貸款額扣除總共2%回贈
顯然易見，為了得到15%折扣，如果手頭上資金充裕，A會是一個好選擇。而且收樓時按揭差不多到了兩年罰息期，可以做一次平手轉按，拿到剩餘貸款額2% (約7.5萬元)的回贈。
如果暫時資金不太充裕，C可能是唯一的選擇。B是兩者的平衡嗎?其實不是，以上表計算，其實B收樓前需要最多的資金，但卻得不到最大的折扣。
好多人會問，買一手物業，應該何時申請按揭呢?
如果你選擇A的話，簽署臨約後便可聯絡按揭大師同事，安排申請按揭
如果你選擇B或C的話，一般會在交付尾數前3-4個月申請按揭。但可以盡快聯絡我們，幫你檢視入息證明和計算壓力測試。如果有問題，尚有充足時間可以修正。(按揭大師其中一位同事「地盤佬」出身，見過很多現金出糧或糧單不齊全的人申請按揭出現問題)
順帶一提價單上提及如果買方按受委任賣方同一間律師事務所處理合約，可獲律師費回贈。回贈律師費或代繳稅項在銀行眼中可能成為折扣的一部分，並於批出按揭時，以折扣後的樓價作基礎。例如樓價$4,829,700，本應可借80%，$3,863,760。但發展商津貼市值$10,000的律師費，銀行會視樓價為$4,819,700，只能借出$3,855,760。在這個例子只差$8,000的貸款額，可能你們覺得分別不大。有朋友因為發展商迂徊地提供折扣，貸款額比預期少了50萬。幸好這朋友實力雄厚，50萬現金不是問題。但對很多人來說，臨時欠50萬可以是構成撻訂的原因。
由於時間關係，想讓大家儘早了解三個付款方法。分析發展商提供財務公司一按的利弊將會以另一篇文章於稍後時間放上網站。讀者如果對其他新盤有興趣，可以聯絡我們作出分析。
About the Author: Daniel Yim
