近年各大銀行為了搶佔按揭市場份額,均以高現金回贈作招徠。以500萬貸款額為例,有銀行回贈可高達貸款額之2%,即$100,000;亦有人只得到1%回贈( $50,000)。到底是什麼原因令到回贈金額相差甚遠?

事實上,金管局對於銀行為按揭貸款提供的現金回贈是有指引的,若現金回贈金額超過按揭貸款額的1%,計算按揭成數時,必須將整筆回贈金額包括在貸款額內,以扣減貸款額的形式回贈。當回贈金額不超過貸款額1%則沒有影響。

現舉一例作說明:

一個價值1000萬的物業,以按揭成數50%計算,銀行批出500萬按揭,並提供5萬(1%)回贈。由於回贈金額不超過1%,符合金管局指引,貸款額仍為500萬。

若現金回贈為2%,銀行提供10萬回贈,需以扣減貸款額形式回贈。在計算按揭時,總貸款額以500萬計算,而計算還款時則以490萬計算。

由此可見,選項(1)1%現金回贈,適合買樓初期現金流較弱的客人,但總買樓成本(995萬)會較高。

而選項(2)2%現金回贈,回贈較選項(1)為高,以扣減貸款額形式回贈,總買樓成本(990萬)會較低。

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