按揭現金回贈注意事項

近年各大銀行為了搶佔按揭市場份額，均以高現金回贈作招徠。以500萬貸款額為例，有銀行回贈可高達貸款額之2%，即$100,000；亦有人只得到1%回贈（ $50,000）。到底是什麼原因令到回贈金額相差甚遠？

事實上，金管局對於銀行為按揭貸款提供的現金回贈是有指引的，若現金回贈金額超過按揭貸款額的1%，計算按揭成數時，必須將整筆回贈金額包括在貸款額內，以扣減貸款額的形式回贈。當回贈金額不超過貸款額1%則沒有影響。

現舉一例作說明：

一個價值1000萬的物業，以按揭成數50%計算，銀行批出500萬按揭，並提供5萬（1%）回贈。由於回贈金額不超過1%，符合金管局指引，貸款額仍為500萬。

若現金回贈為2%，銀行提供10萬回贈，需以扣減貸款額形式回贈。在計算按揭時，總貸款額以500萬計算，而計算還款時則以490萬計算。

由此可見，選項（1）1%現金回贈，適合買樓初期現金流較弱的客人，但總買樓成本（995萬）會較高。

而選項（2）2%現金回贈，回贈較選項（1）為高，以扣減貸款額形式回贈，總買樓成本（990萬）會較低。