拆息上升又關我事？

銀行同業拆息（Hibor）在低位維持了好一段長時間之後，近期抽升並在高位徘徊，一個月銀行同業拆息曾高於2厘。

首先簡單講下咩市場上嘅按揭計劃，市場上按揭計劃主要分兩種：H按以及P按

H按以銀行同業拆息作為基礎，再加一個銀行設定的利率作為按揭利率。我哋成日聽到「H＋0.7%」「H＋1%」就係由此而來。而銀行同業拆息每日都有所變化，所以H按的實際按揭利率並非固定。

P按則以最優惠利率（Prime Rate），再減去一個銀行設定的利率作為按揭利率。報章雜誌經常出現「P-3%」「P-2.9%」表示的正正就是P按，而最優惠利率（Prime Rate）亦有分為大P（5.375%)及細P（5.125%）。

H按及P按均屬於浮息計算，而H按會設有封頂位，為「大P-2.9%」及「細P-2.65%」；即鎖息為2.475%。

講咁耐，你可能會問「拆息升又關我咩事？」，事實上拆息抽升同你息息相關！

其實H按鎖息上限「大P-2.9%」及「細P-2.65%」係最近幾年先出現嘅產物。係十年八載前，銀行曾經批出以「H＋0.7%」甚至更低嘅低息按揭，而鎖息係「細P-2.5%」。以現在細P（5.125%）計算，鎖息為2.625%。

假設當年以極優惠「H＋0.7%」按息及鎖息為2.625%計算，近日一個月拆息（H）抽升逾2厘，業主便需以鎖息2.625%作出供款。過往享受以極低息H按供樓嘅業主，近期供款甚至比近幾年新造H按嘅業主為高。

由於過往拆息長期維持在低位，現時市場上絕大部分按揭都以H按為主。只要你早年買落層樓，而近幾年又無做過轉按，筆者頗肯定拆息高企對你絕對有影響！

有見及此，近年無做轉按嘅業主不妨考慮做個轉按賺下銀行現金回贈之餘，又可以揀返個較低鎖息嘅按揭計劃，實情一舉兩得，皆大歡喜。