504萬嘉湖3房(連租約買入單位)的按揭分析

2018年10月底，傳媒報道天水圍嘉湖山莊大劈價成交。3房面積551方呎的單位，早前叫價550萬，但及後最終減價至504萬成交，呎價為9147元。

然而據了解，成交當中，其實還有一段按揭小插曲：

連租約買入物業一般會被當做投資用途，按揭成數減一成

這個單位據了解是連租約買入，而租約會在下年2月到期，故距離成交日還有接近4個月。所謂的連租約單位，即是單位正在出租，上手業主把單位及租約一併轉讓。一般而言，如果連租約買入會被銀行認為是投資物業，所以無法自住。

針對非自用物業的600萬以下物業，香港金管局指引規定潛在買家一般最多只能承造5成按揭。而這個嘉湖3房504萬單位如果是5成按揭，就要付出252萬首期，相對自住按揭最高8成按揭的108萬首期而言，能拿出高首期的買家便會少了。所以可能就是因為這個原因，該單位的賣價故被受壓：對賣家來說，潛在的買家少了；對最終買家來說，沒法用盡槓桿，變相要付5成首期。

香港高樓價下，首期是非常大的置業難題。很多人買樓就是求槓桿，所以能夠低首期上車是個優勢。那麼連租約買入單位又是不是真的沒法辦法做到自住的6成，甚至是8成按揭呢？

與租客簽訂退租同意書

其實是可以的。如果你想買入心儀單位的目的是等租客搬出後收回自住，那麼你可以和租客簽訂「退租同意書」(或叫「不續租同意書」)，這樣即使在簽定臨約時，這個單位仍有上手租客，也能承造自用的按揭高成數。但必須要注意該物業成交日期和退組同意書中寫明的退組日期，一般最好在3個月內，這樣銀行才會信服你買入單位後會短期內收回自住。