2018年10月底,傳媒報道天水圍嘉湖山莊大劈價成交。3房面積551方呎的單位,早前叫價550萬,但及後最終減價至504萬成交,呎價為9147元。

然而據了解,成交當中,其實還有一段按揭小插曲:

連租約買入物業一般會被當做投資用途,按揭成數減一成

這個單位據了解是連租約買入,而租約會在下年2月到期,故距離成交日還有接近4個月。所謂的連租約單位,即是單位正在出租,上手業主把單位及租約一併轉讓。一般而言,如果連租約買入會被銀行認為是投資物業,所以無法自住。

針對非自用物業的600萬以下物業,香港金管局指引規定潛在買家一般最多只能承造5成按揭。而這個嘉湖3房504萬單位如果是5成按揭,就要付出252萬首期,相對自住按揭最高8成按揭的108萬首期而言,能拿出高首期的買家便會少了。所以可能就是因為這個原因,該單位的賣價故被受壓:對賣家來說,潛在的買家少了;對最終買家來說,沒法用盡槓桿,變相要付5成首期。

香港高樓價下,首期是非常大的置業難題。很多人買樓就是求槓桿,所以能夠低首期上車是個優勢。那麼連租約買入單位又是不是真的沒法辦法做到自住的6成,甚至是8成按揭呢?

與租客簽訂退租同意書

其實是可以的。如果你想買入心儀單位的目的是等租客搬出後收回自住,那麼你可以和租客簽訂「退租同意書」(或叫「不續租同意書」),這樣即使在簽定臨約時,這個單位仍有上手租客,也能承造自用的按揭高成數。但必須要注意該物業成交日期和退組同意書中寫明的退組日期,一般最好在3個月內,這樣銀行才會信服你買入單位後會短期內收回自住。

收租單位的按揭利率和優惠

相反,如果買家立即買入出租單位,並往後也是打算用來收租的,那麼,按揭成數就最多只能做到5成。在外國,出租物業的按揭息口是會比自用高;然而在香港,按揭的利率和優惠是不會有分別的。

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利率更新日期: 2020-11-29