近年,香港人熱衷於購買新樓盤,原因不外乎「樓齡細」,「新淨啲」及「發展商二按」等等。

但同時亦有不少人偏好二手住宅,主要是因為社區配套,交通方便及位置等等。

而不少大型藍籌屋苑的樓齡都較高,例如太古城及美孚新邨,樓齡都已四、五十年。

不少朋友下個問題就係:「樓齡咁高做唔做到按揭?」。

事實上,金管局規定按揭年期最長不超過30年。但係咪所有物業都可以能夠成功申請到30年期按揭?那倒未必。

影響銀行批出最長按揭年期的主要因素有幾個,包括:樓齡、申請人年齡以及物業種類,各大銀行均有其內部指引。

銀行根據內部指引,一般批出最長按揭年期為「70 – 樓齡或申請人年齡(以較高者為準)」或「75 – 樓齡或申請人年齡(以較高者為準)」。

舉個例:若一間銀行採用「70 – 樓齡或申請人年齡(以較高者為準)」。

申請人35歲,物業樓齡50年,最長可申請按揭年期為「70 – 50」=20年。

這個例子,可獲批的按揭年期上限為20年。

所以平時我哋經常聽到的「70減」「75減」,其實就係咁解。不過銀行亦留有彈性,有時候會對個別情況批出超過「70減」「75減」的按揭年期,同時,銀行亦可能會安排「睇樓」再決定批出最長按揭年期。

其實「70減」和「75減」為較多銀行使用的標準,但亦有部分銀行能夠提供「80 減 」的最長按揭年期。

申請按揭年期的長短對每月供款有直接影響,更會影響申請人能否通過壓力測試。

舉個例:假設申請人沒有任何債務及按揭,購買一個價值$600萬物業,按揭利率為2.375%,做6成按揭。

(1)分30年還,每月供款:$13,826;最低入息要求為$33,974

(2)分25年還,每月供走:$15,764;最低入息要求為:$36,756

由此可見,即使以相同利率及相同的貸款額,按揭年期為影響每月供款及以通過壓力測試的最低入息要求。

所以如果心儀嘅物業樓齡較高,喺簽訂「臨時買賣合約」之前,記得做足功課,揾我地按揭大師問一問就萬無一失啦!

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