樓齡高做唔做到按揭？

近年，香港人熱衷於購買新樓盤，原因不外乎「樓齡細」，「新淨啲」及「發展商二按」等等。

但同時亦有不少人偏好二手住宅，主要是因為社區配套，交通方便及位置等等。

而不少大型藍籌屋苑的樓齡都較高，例如太古城及美孚新邨，樓齡都已四、五十年。

不少朋友下個問題就係：「樓齡咁高做唔做到按揭？」。

事實上，金管局規定按揭年期最長不超過30年。但係咪所有物業都可以能夠成功申請到30年期按揭？那倒未必。

影響銀行批出最長按揭年期的主要因素有幾個，包括：樓齡、申請人年齡以及物業種類，各大銀行均有其內部指引。

銀行根據內部指引，一般批出最長按揭年期為「70 – 樓齡或申請人年齡（以較高者為準）」或「75 – 樓齡或申請人年齡（以較高者為準）」。

舉個例：若一間銀行採用「70 – 樓齡或申請人年齡（以較高者為準）」。

申請人35歲，物業樓齡50年，最長可申請按揭年期為「70 – 50」＝20年。

這個例子，可獲批的按揭年期上限為20年。

所以平時我哋經常聽到的「70減」「75減」，其實就係咁解。不過銀行亦留有彈性，有時候會對個別情況批出超過「70減」「75減」的按揭年期，同時，銀行亦可能會安排「睇樓」再決定批出最長按揭年期。

其實「70減」和「75減」為較多銀行使用的標準，但亦有部分銀行能夠提供「80 減 」的最長按揭年期。

申請按揭年期的長短對每月供款有直接影響，更會影響申請人能否通過壓力測試。

舉個例：假設申請人沒有任何債務及按揭，購買一個價值$600萬物業，按揭利率為2.375%，做6成按揭。

（1）分30年還，每月供款：$13,826；最低入息要求為$33,974

（2）分25年還，每月供走：$15,764；最低入息要求為：$36,756

由此可見，即使以相同利率及相同的貸款額，按揭年期為影響每月供款及以通過壓力測試的最低入息要求。

所以如果心儀嘅物業樓齡較高，喺簽訂「臨時買賣合約」之前，記得做足功課，揾我地按揭大師問一問就萬無一失啦！