有商業貸款的客戶需要約一百萬資金,大約用4年,問我們哪間銀行可以提供還息不還本(interest only)的商業貸款(或循環貸款),利息又是多高? 細問之下,原來他有一個已供斷的物業。那就容易了。

在香港,住宅物業是最強的金融工具。

他需要的,不是還息不還本的商業貸款,而是30年按揭。按揭不是分期本利歸還嗎?那根本不是客人想要的東西吧。

很多銀行批出按揭時都會贈送一個mortgage linked account。客戶把用不著的資金放進這個戶口,可以獲得相當於按揭的利息。最多可以放按揭的一半貸款額。

如果他需要100萬的話,他就要向銀行做200萬按揭。100萬放到他的生意,100萬放進mortgage linked account。四年後不再需要這筆資金的話,就一筆過償還整個按揭(但筆者極不建議這樣把物業贖回,詳情可參見 成呎厚的樓契點解唔應該放係屋企? https://mortgagemaster.com.hk/?p=1452)。

ML account的100萬沒有利息成本。

生意要用到的100萬,4年,2.375% 利息,約為9.5萬,這比任何商業貸款都要平。

供款自動在ML Account的100萬扣除。

Interest only 的商業貸款,償還利息都會影響現金流;但在ML account扣除的話,絕對不會影響現金流。再者,用這個方法可以得到銀行及按揭大師合共約2%的回贈(約4萬),然後兩年後可以做一次轉按,便可以再一次得到回贈。兩次按揭合共約8萬的現金回贈,而且ML Account內的錢隨時可以調動出來。

扣除8萬現金回贈,四年的利息只是1.5萬,即平均每年0.375%。

商業貸款(循環貸款)200萬按揭方案
手續費約1%
利息約每年4%平均每年約0.375%
額外應急資金沒有額外應急資金,除非一開始就申請超過100萬貸款,但手續費會相應提升ML Account內的錢可零活運用,利息成本2.375%

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