有商業貸款的客戶需要約一百萬資金，大約用4年，問我們哪間銀行可以提供還息不還本(interest only)的商業貸款(或循環貸款)，利息又是多高? 細問之下，原來他有一個已供斷的物業。那就容易了。
在香港，住宅物業是最強的金融工具。
他需要的，不是還息不還本的商業貸款，而是30年按揭。按揭不是分期本利歸還嗎？那根本不是客人想要的東西吧。
很多銀行批出按揭時都會贈送一個mortgage linked account。客戶把用不著的資金放進這個戶口，可以獲得相當於按揭的利息。最多可以放按揭的一半貸款額。
如果他需要100萬的話，他就要向銀行做200萬按揭。100萬放到他的生意，100萬放進mortgage linked account。四年後不再需要這筆資金的話，就一筆過償還整個按揭(但筆者極不建議這樣把物業贖回，詳情可參見 成呎厚的樓契點解唔應該放係屋企？ https://mortgagemaster.com.hk/?p=1452)。
ML account的100萬沒有利息成本。
生意要用到的100萬，4年，2.375% 利息，約為9.5萬，這比任何商業貸款都要平。
供款自動在ML Account的100萬扣除。
Interest only 的商業貸款，償還利息都會影響現金流；但在ML account扣除的話，絕對不會影響現金流。再者，用這個方法可以得到銀行及按揭大師合共約2%的回贈(約4萬)，然後兩年後可以做一次轉按，便可以再一次得到回贈。兩次按揭合共約8萬的現金回贈，而且ML Account內的錢隨時可以調動出來。
扣除8萬現金回贈，四年的利息只是1.5萬，即平均每年0.375%。
| 商業貸款(循環貸款) | 200萬按揭方案 | |
| 手續費 | 約1% | 零 |
| 利息 | 約每年4% | 平均每年約0.375% |
| 額外應急資金 | 沒有額外應急資金，除非一開始就申請超過100萬貸款，但手續費會相應提升 | ML Account內的錢可零活運用，利息成本2.375% |
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