有人說買樓收租好過打劫,也有人說買樓求槓桿。高成數上左車先鎖定樓價是不少香港人的做法,甚至先放租讓租客幫手供樓。究竟政府和銀行允不允許8成按揭,甚至9成按揭放租呢?

按揭保險上會的單位可以放租嗎?9成按保按揭 VS 出租單位的5成按揭

要做到6成以上按揭,必須透過銀行申請按揭保險,承保機構通常是HKMC和QBE。按保最高可做9成按揭。而收租單位按揭上限一律為5成。在按揭貸款的合約中,HKMC會要求借款人作出自住聲明。如果最後業主把單位放租,就是違反聲明。HKMC通常會在批出高成數按揭後的3個月要求提供自住證明,一般提交水電煤賬單就可以。另外,HKMC也會在定期抽查,大概每1-2年要求再提供繼續用作自住用途的證明,同樣是提交水電煤賬單就是自住證據。根據經驗,HKMC的隨機抽查比例可達到20%。

按保單位放租,自己因為工作便利租近公司可以嗎?

可以借足8,9成按揭的單位一般選擇不多,市區除非是唐樓或納米樓,不然600萬以下可以高成數上會的單位基本上絕跡。香港上車盤一般集中在屯門天水圍。但好多人都會有疑問,如果經HKMC按揭的偏遠單位放租,自己搬到離返工較近的市區租屋住,咁又得唔得?

答案是不可以的。該按保單位必須是自住(最高9成按揭)或提供給家人自住(最高9成按揭)。同時家人一般要在香港沒有其他物業。

甩HKMC按保才放租兼享回贈和退保費

香港樓價處於歷史高位,如果早年透過按揭保險計劃借9成按揭上車又想把單位放租,可以轉按到5成兼賺取現金回贈2%。比如當年以450萬9成按揭借左360萬買入單位,現時樓價升到700萬,業主就可以平手轉按到5成以下。即使只是轉按300萬,也能獲取約6萬元的現金回贈。如果2年內退出按保,更可以取回已繳保費的15%,都有成幾千到接近2萬元保費退回。

高成數偷雞放租犯法嗎?有什麼後果?

如果是經HKMC和QBE等高成數按保上會,證實是出租的後果通常是被立即call loan。即使補回按揭成數的差額,也有可能會面臨法律後果。在香港,虛假聲明是大罪。這是不可忽視的買樓收租風險。過去能公開看到因為違反HKMC放租的案例不多,以下是其中兩個按揭犯法的相關案例:

  1. 作出虛假聲明以獲取房屋貸款。https://www.info.gov.hk/gia/general/200103/02/0302192.htm
  1. 鄭保恩和鄭嘉翹以欺騙手段取得金錢利益罪名成立。

https://www.news.gov.hk/isd/ebulletin/tc/category/lawandorder/html/d0a29eb7-1d61-4e22-b71c-2e564a433ca0.htm 

6成自住變出租又有無問題?

如果為取得6成按揭而向銀行聲稱是自住,並在物業成交後立即放租,那明顯是蓄意的失實陳述了或虛假聲明了。當然,銀行是商業機構,業主想出租按揭單位,銀主是沒所謂的,前提是取得銀行的出租同意書bank consent並補回那一成的按揭差額。在過去幾年的實際經驗中,銀行一般對6成按揭的單位放租都沒有太大意見,原因是很多業主都是自住一段時間後才放租。而樓價在買入後升得太多太急,很多業主買樓無耐,由於樓價上升,當初的6成按揭自動變為5成按揭以下。

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