客人是專業會計師,最近打算買入一個800萬的市區2房單位給年邁父母和工人住。他現時有一個2800萬的自住物業,並只剩下不足100萬的按揭,而銀行初步回覆最多只能借到四成。究竟持有多於一個按揭點計?

受制金管局指引,銀行對多於一個按揭的申請人再買入1000萬以下的物業,最多只能承造五成按揭。而這個按揭無論是用於作為業主(借貸人)或非業主(擔保人)都計數。加上這位客人升職為會計師樓合夥人後負責內地業務,收入也是經由內地出糧。

但其實應該是怎樣計算:

  1. 多於一個按揭: 買入1000萬以下的物業,最多只能承造5成按揭
  2. 收入來自內地或海外: 成數再減1成到4成,而且上限是300萬

500萬首期變為0首期

那麼這位會計師客人想買入的800萬物業是否最多只能借到不足4成的300萬元, 自己要給500萬首期?首先,收入來源方面銀行是有彈性,如果申請人show到與香港有緊密聯繫,例如被本地僱主派駐海外工作、或提供地址證明父母子女在港定居等,就可以當為香港收入做到5成按揭。

另外,客人本身的2800萬自住物業其實可以用資產方式借到足夠的800萬元full paid買下父母的新居所,自製零首期十成按揭。好處是批核簡單,無需提交收入文件,同時按揭金額提高到800萬,可以獲取更多的銀行回贈至2%,利息也可以便宜些。實際回贈金額由2.4萬大幅提升到16萬, 銀行也會提供高息戶口mortgage-link戶口給客人。存款利息等同按揭利息,最高金額是剩餘按揭金額的50%。

銀行分行有如家庭醫生 按揭專員是專科醫生

客人有見最後方案明顯優勝過原方案,除了非常欣賞我們按揭理財的經驗,也對銀行職員原方案的專業度表示不惑。其實這是正常的,自己walk-in到銀行分行,負責的銀行職員可能是年資較淺的,同時他們也要負責全面而繁多的銀行產品;反而,大部分銀行是有負責按揭的團隊,他們猶如專科醫生,只做按揭,可以專業和快手地處理按揭申請。同時,按揭中介也可以幫到手,經驗足夠也熟悉各大銀行的批核和按揭計劃。

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利率更新日期: 2020-11-29