買多層樓給父母居住只能做到4成按揭？持有多個按揭點計？

客人是專業會計師，最近打算買入一個800萬的市區2房單位給年邁父母和工人住。他現時有一個2800萬的自住物業，並只剩下不足100萬的按揭，而銀行初步回覆最多只能借到四成。究竟持有多於一個按揭點計？

受制金管局指引，銀行對多於一個按揭的申請人再買入1000萬以下的物業，最多只能承造五成按揭。而這個按揭無論是用於作為業主(借貸人)或非業主(擔保人)都計數。加上這位客人升職為會計師樓合夥人後負責內地業務，收入也是經由內地出糧。

但其實應該是怎樣計算：

多於一個按揭: 買入1000萬以下的物業，最多只能承造5成按揭
收入來自內地或海外: 成數再減1成到4成，而且上限是300萬

500萬首期變為0首期

那麼這位會計師客人想買入的800萬物業是否最多只能借到不足4成的300萬元，自己要給500萬首期？首先，收入來源方面銀行是有彈性，如果申請人show到與香港有緊密聯繫，例如被本地僱主派駐海外工作、或提供地址證明父母子女在港定居等，就可以當為香港收入做到5成按揭。

另外，客人本身的2800萬自住物業其實可以用資產方式借到足夠的800萬元full paid買下父母的新居所，自製零首期十成按揭。好處是批核簡單，無需提交收入文件，同時按揭金額提高到800萬，可以獲取更多的銀行回贈至2%，利息也可以便宜些。實際回贈金額由2.4萬大幅提升到16萬，銀行也會提供高息戶口mortgage-link戶口給客人。存款利息等同按揭利息，最高金額是剩餘按揭金額的50%。

銀行分行有如家庭醫生按揭專員是專科醫生

客人有見最後方案明顯優勝過原方案，除了非常欣賞我們按揭理財的經驗，也對銀行職員原方案的專業度表示不惑。其實這是正常的，自己walk-in到銀行分行，負責的銀行職員可能是年資較淺的，同時他們也要負責全面而繁多的銀行產品；反而，大部分銀行是有負責按揭的團隊，他們猶如專科醫生，只做按揭，可以專業和快手地處理按揭申請。同時，按揭中介也可以幫到手，經驗足夠也熟悉各大銀行的批核和按揭計劃。

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