剛公佈2018年居屋抽籤結果,有人歡喜有人愁。抽到好籤固然開心,抽不到的怎麼辦?明年請早?居屋認購超額58倍,即平均每58年抽中一次。一年復一年,等下去實在不明智,倒不如買一個600萬以下的上車盤。

金管局規定,1000萬以下住宅物業只能做六成按揭(上限500萬),但600萬或以下的自住單位,可以透過按揭保險計劃借出八成。如果物業價格在400萬或以下,更可借出九成按揭。但有兩點必須注意:

第一,收入來源。

如果你想做九成按揭的話,必須為固定受薪人士。如果你作為一個自僱人士,入息時高時低,即使低的時候都比壓力測試的入息要求高,你最高只能借八成。

第二,供款佔入息比例/壓力測試。

八成按揭的供款佔入息比例及壓力測試跟一般的按揭一樣,以50/60計算。即以現時利息計算,供款不超過入息的50%(H Plan的話,以封頂位計算)。加息後,供款會相應提升。金管局要求在加息3%的假設下不超過款不超過入息的60%。如果你想買400萬的物業,必須注意一點,供款佔入息比例/壓力測試以45/55而非50/60計算。

舉個例,買一層400萬的樓,九成按揭,連4.375%按揭保費(雖然我們一般可為客人爭取6折保費,但壓力測試需以全費計算),貸款額為3,756,600,利息2.375% pa,分30年還,月供14,600.13。加息3%的話,月供為21,035.88。

以50/60計算:

14,600.13 / 50% = 29,200.26

21,035.88 / 60% = 35,059.80

50/60原則下,$35,059.80 入息就可以通過,但50/60並不適用。

以45/55計算:

14,600.13 / 45% = 32444.73

21,035.88 / 55% = 38247.05

九成按揭需要以45/55計算,$38247.05 入息才可以通過。

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