八成按揭 九成按揭 注意事項

剛公佈2018年居屋抽籤結果，有人歡喜有人愁。抽到好籤固然開心，抽不到的怎麼辦?明年請早?居屋認購超額58倍，即平均每58年抽中一次。一年復一年，等下去實在不明智，倒不如買一個600萬以下的上車盤。

金管局規定，1000萬以下住宅物業只能做六成按揭(上限500萬)，但600萬或以下的自住單位，可以透過按揭保險計劃借出八成。如果物業價格在400萬或以下，更可借出九成按揭。但有兩點必須注意：

第一，收入來源。

如果你想做九成按揭的話，必須為固定受薪人士。如果你作為一個自僱人士，入息時高時低，即使低的時候都比壓力測試的入息要求高，你最高只能借八成。

第二，供款佔入息比例/壓力測試。

八成按揭的供款佔入息比例及壓力測試跟一般的按揭一樣，以50/60計算。即以現時利息計算，供款不超過入息的50%(H Plan的話，以封頂位計算)。加息後，供款會相應提升。金管局要求在加息3%的假設下不超過款不超過入息的60%。如果你想買400萬的物業，必須注意一點，供款佔入息比例/壓力測試以45/55而非50/60計算。

舉個例，買一層400萬的樓，九成按揭，連4.375%按揭保費(雖然我們一般可為客人爭取6折保費，但壓力測試需以全費計算)，貸款額為3,756,600，利息2.375% pa，分30年還，月供14,600.13。加息3%的話，月供為21,035.88。

以50/60計算：

14,600.13 / 50% = 29,200.26

21,035.88 / 60% = 35,059.80

50/60原則下，$35,059.80 入息就可以通過，但50/60並不適用。

以45/55計算：

14,600.13 / 45% = 32444.73

21,035.88 / 55% = 38247.05

九成按揭需要以45/55計算，$38247.05 入息才可以通過。