凱匯發展商按揭注意事項

觀塘區重點項目凱匯於2018年12月5日傍晚推出價單，最低呎價不足$16,000，但由於項目最小單位為350尺的一房單位，折實售價為733.2萬，超出了600萬八成按揭的按揭高牆。不過，發展商為買家提供發展商一按及二按計劃，跨越高牆。

發展商一按可以提供八成按揭，最長為25年，頭3年利息為細p-2.85%，以現時細p計算，即2.275%。第四第五年為細p(現時即5.125%)，其後為P+1.5% (現時即6.675%)。

發展商亦可提供二按計劃，一按由指定銀行借出最多六成(最長30年)，二按由指定財務機構借出(最長20年或一按銀行批出的年期)，最多為樓價三成，一按二按合計不超過八成。(下文假設銀行一按六成，財務機構二按兩成)。頭3年利息為細p-2.85%，以現時細p計算，即2.275%。其後為細p，現時即5.125%。

我們以7C單位為例，該單位標價為9,223,000，以付款計劃A 180天付款計劃 (總共20.5%折扣)計算樓價為7,332,285，而以付款計劃 B 180天按揭付款計劃(發展商一按) (總共19.5%) 折實為7,424,515。

在筆者發表建議前，先重溫一下金管局的指引。根據指引，1000萬以下的住宅物業可以做六成按揭，但上限為500萬。一千萬以上的住宅物業，可以做五成按揭。換言之，833.3萬至1000萬的物業，一律只能借500萬。(政府按揭政策傳送門)

假設三年後樓價升至833.3萬至1000萬之間，你可以在銀行按揭借到500萬。但付款計劃A及付款計劃B的剩餘貸款額為5,373,235.75及5,391,817.89，如果你不能接受細p (現時為5.125%)的利息，你需要補上差不多40萬才可以轉按到銀行。付款計劃A 只有兩成按揭在二按財務公司，供款額由24709.33上升至26559.55，影響尚算不大。但付款計劃 B的供款額會由25,978.07上升至34,095.72，再上升到38,496.23。

所以如果你的入息足以通過壓力測試的話，筆者建議你選擇付款計劃A。

至於壓力測試，付款計劃A(銀行一按發展商二按) 需要通過金管局指引的50/60壓力測試。即供款不超過入息50%，在加息3%的情況下，供款不超過入息60%，即大約$61,200。而付款計劃B(發展商一按)財務公司不需要跟隨金管局指引，但估計不會少最高時期的供款額即$38,500，亦不會高於金管局指引的水平。以過去的新盤發展商一按要求推算，大約會高於最高時期的供款額20%，即$48,000左右。確實數字可以向發展商指定財務機構查詢。

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