物業擁有權之形式有幾多種類?「全權擁有」、「聯權共有」、「分權共有」有何分別?

在香港擁有物業的方式包括全權擁有及共同擁有。共同擁有分2種,即是俗稱長命契的聯權共有和分權共有。那麼不同的業權買賣和按揭有什麼要注意呢?

1. 全權擁有(Sole Owner)

「全權擁有」指某物業的業權只由一個人擁有,即該業主是物業的唯一擁有人。業主可以一個簽名就能處理業權的買賣和處理按揭。

2. 共同擁有

以前家庭成員間流行用共同擁有方式持有物業。近年政府規定非首置業買入第二個住宅物業要給15%印花稅,令到這個常見的持有業權方式發生改變。i)新婚夫婦即使買入物業,大多會選擇由其中一方單名持有物業,在日後另一方單名買入家庭的第二個物業時無需給付15%印花稅。ii)舊有的聯名契業主為慳稅會先進行拆名,回復首置身份再買入物業。無論是哪種共同擁有方式持有物業,如果業權人中間有糾紛甚至反面,又或者其中一人出爾反爾,簽了合約後卻不願簽樓契,現實情況都會造成無法取得銀行按揭。

聯權共有(俗稱「長命契」Joint Tenant)

通常是夫妻2人聯名持有物業或家族成員間(可以多於2人)共同持有物業。各人的權益或業權份數是均等的。當其中一人離世,此人的權益將自動轉移至其他在生的聯權共有人,所以最長壽的業權人就會得到最終的所有業權。長命契做任何業權的變動或銀行按揭,都必須所有業權人共同簽名。

長命契的好處是業權會因死亡而自動轉讓均分給其他在世的聯名業權人,不用辦理承辦手續。同時,即使其他在世的聯名業權人擁有多個住宅物業,也無需繳納印花稅。不過要注意的是,物業的持有人不可以用遺囑的方式,將物業的權益傳受給所指定的受益人。除非先做一份瓜分業權的契據,把業權由聯權共有變為分權共有。並向其他的業權持有人發出通知,並且登記在田土廳的紀綠冊,這樣便能單獨轉讓和進行遺產分配。事實上,除了為慳稅而變為分權共有外,夫妻離婚而做財產處理也會把長命契改為分權契,以便在等待適當價格出售物業前確立各自權益。

分權共有(Tenant in Common)

以此方式購入物業的所有分權共有人,他們的權益以各人所付的樓價比例分配。而比例可以是自由決定。比較常見的是50/50,也有60%/20%/20%等的組合。如其中一人身故,他 / 她的物業權益便成為其遺產的一部分,並按其遺囑內容去作出分配。如死者沒有立遺囑,則按照無遺囑繼承法律而去作出分配。

分權方式的業權在法律上是獨立可轉讓和按揭的,但現實的情況是甚少人會買入碎契樓。但市場上也會出現這些所謂的分契樓單獨求售。最常見的例子是,業權人其中一方各類型原因向財務機構借款,若欠債而又未能還款,被財務公司沒收單位後,便會透過拍賣行拍賣該半份契以抵償債務。

最後,還有一種方式持有物業比較特殊。就是以有限公司持有物業,這樣便能透過股份買賣來達到資產轉讓的效果。

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