跌市中的優質單位面對銀行估價不足點算好？

近期樓市調整向下，大部分成交都是減價盤。但跌市中也有業主選擇市價，甚至用溢價追人「心頭好」的優質單位。到按揭申請是才發覺銀行估價不足點算好？

銀行批核按揭申請時，都涉及估價程序，確保作為抵押品的資產價格。對買家來說，如果物業估價低於成交價，代表借入的按揭金額比預期減少，需要自己有更多的首期。以一個成交價800萬元的單位為例，如果估價等於成交價，在現行金管局指引下，按揭成數上限為樓價六成，即按揭金額為480萬元，首期320萬元。若然估價不足，只獲估值700萬元，貸款上限便減少至420萬元，意味買家要增加首期金額至380萬元，才可完成交易，比預算多60萬元。如買家無法提供足夠的額外首期，或需取消交易，便會撻訂離場。

長成交期容易出現估價不足

要避免出現因估價不足而影響買樓預算，準買家在簽署買賣合約前，可透過按揭中介尋求多間銀行對物業的估價。如果買入600萬以下涉及6成以上的按揭保險申請，就更加要取得HKMC的估價。因為HKMC和銀行自身的估價是分開的，買家可以透過HKMC的預先審批來減低失去預算的風險。見過有客人買入舊區物業銀行到價但HKMC估價不足，要一番爭取下HKMC才提高估價到合約買賣價，最後順利批出高成數按揭。另外估價有時效，如買家購買物業涉及長成交期，例如3個月以上，就要注意到接近成交期時。樓市如果繼續調整向下，就容易出現估價不足。以一般波動市中估價可以高低相差10%以上，例如上述合約價800萬的物業可以在不同銀行估到700萬到840萬。為減少未能完成交易的風險，買家宜預留額外首期資金。如果到時真的差小小又唔想撻訂，可能要靠親友預先提供周轉資金。

順帶一提，有不少銀行會在物業成交後，提供所謂的裝修貸款或私人信貸。不過，還是那句，借定唔借，還得到先好借。