近期樓市調整向下,大部分成交都是減價盤。但跌市中也有業主選擇市價,甚至用溢價追人「心頭好」的優質單位。到按揭申請是才發覺銀行估價不足點算好?

銀行批核按揭申請時,都涉及估價程序,確保作為抵押品的資產價格。對買家來說,如果物業估價低於成交價,代表借入的按揭金額比預期減少,需要自己有更多的首期。以一個成交價800萬元的單位為例,如果估價等於成交價,在現行金管局指引下,按揭成數上限為樓價六成,即按揭金額為480萬元,首期320萬元。若然估價不足,只獲估值700萬元,貸款上限便減少至420萬元,意味買家要增加首期金額至380萬元,才可完成交易,比預算多60萬元。如買家無法提供足夠的額外首期,或需取消交易,便會撻訂離場。

長成交期容易出現估價不足

要避免出現因估價不足而影響買樓預算,準買家在簽署買賣合約前,可透過按揭中介尋求多間銀行對物業的估價。如果買入600萬以下涉及6成以上的按揭保險申請,就更加要取得HKMC的估價。因為HKMC和銀行自身的估價是分開的,買家可以透過HKMC的預先審批來減低失去預算的風險。見過有客人買入舊區物業銀行到價但HKMC估價不足,要一番爭取下HKMC才提高估價到合約買賣價,最後順利批出高成數按揭。另外估價有時效,如買家購買物業涉及長成交期,例如3個月以上,就要注意到接近成交期時。樓市如果繼續調整向下,就容易出現估價不足。以一般波動市中估價可以高低相差10%以上,例如上述合約價800萬的物業可以在不同銀行估到700萬到840萬。為減少未能完成交易的風險,買家宜預留額外首期資金。如果到時真的差小小又唔想撻訂,可能要靠親友預先提供周轉資金。

順帶一提,有不少銀行會在物業成交後,提供所謂的裝修貸款或私人信貸。不過,還是那句,借定唔借,還得到先好借。

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利率更新日期: 2020-09-28