近期樓市下行,眼見唔少業主都心慌慌。但同時亦有唔少朋友雙眼發光,認為係近年難得一見嘅入市好時機。

趁住樓市整固,筆者認識不少朋友近來四出睇樓,希望係呢個好時機執到筍盤。

係香港地,置業乃其中一件人生大事。「供樓唔難,首期難」相信係好多香港打工仔嘅心聲。

適逢最近銀行稅貸產品廣告出現係各大媒體瘋狂洗板。

而稅貸產品利率亦十分相宜,因此有朋友問筆者「稅貸咁平,我借黎補貼個首期咪可以係而家執筍盤囉?」。

事實上,銀行審批按揭申請時並不接受借款人買樓首期係透過借貸取得,所以大家可以打消借錢比首期買樓嘅想法。

銀行批核按揭申請時會查閱借款人嘅信貸紀錄,如果發現有大額借貸,銀行會確認借款人除該貸款外仍然有足夠資金支付首期。

否則,基本上銀行會拒絕該按揭申請。

另外仍然有一點需要注意,就係該筆貸款會反映在信貸紀錄上,而所有反映係信貸紀錄嘅借貸均需計算在壓力測試。

舉個例

購買一個價值1200萬的物業,造5成按揭,分30年歸還,按揭利率為2.375%。

在現行利率供款不超過入息之50%或以現在利率增加3%後供款不超過入息之60%便能通過壓力測試,以較高者為準。

現行利率,每月供款為$23,320,最低入息要求為($23,320/50%)=$46,640。

在利率增加3%時,每月供款為$33,600,最值入息要求為($33,600/60%)=$56,000。

即係係呢個情況只要月入有$56,000或以上就可以成功「上會」。

但若然借款人仲有未還清嘅貸款,呢筆貸款嘅每月供款亦都需要計算入壓力測試當中。

如果現在借款人每個月有$3,000還款(假設供款不會隨利率改變),不論車貸,私人貸款,稅貸等;壓力測試就會變成:

現在利率,最低入息要求為:($23,320+$3,000)/50%=$52,640

利率增加3%,最低入息要求為:($33,600+$3,000)/60%=$61,000

通過壓力測試要求最低入息馬上由$56,000增加至$61,000。

所以除咗首期唔可以透過借貸支付外,若然本身有未還清借款都要小心唔好計錯數,唔係的話就由執筍盤變成撻訂輸首期啦。

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利率更新日期: 2020-11-29