近年樓價不斷上升,600萬以下物業已經買少見少,400萬以下更幾乎絕跡香港。

跟據金管局規定,連同按揭保險一併申請,600萬以下物業最高可造8成按揭;400萬以下物業則最高可造9成。

而600萬以下物業寥寥無幾,即是說現在買樓動不動要拎幾百萬出黎。

有見及此,近年發展商推出的新樓盤會提供高成數發展商一按以及二按,務求令到買家只需要投入少量資金做首期便能一圓業主夢。

發展商提供指定的財務公司提供的高成數一按,按揭成數高達8成至8成半。

又或者採用發展商二按,即向銀行申請一按而向發展商指定的財務公司申請二按。

由於物業已抵押在一按銀行,若要承造發展商二按則必需得到一按銀行同意。

現在,發展商會就新樓盤的按揭安排與部分銀行簽訂協議,確保買家可以在銀行申請一按後能順利申請發展商二按。

但要注意,並不是所有銀行都接受發展商二按,因此若買家必需透開發展商二按才能成功「上會」的話,記得做足功課,免得一場歡喜一場空。

舉個例,假設新樓盤1200萬,根據金管局規定按揭上限為5成,即最多只能申請600萬按揭,買家需要自行準備首期600萬。

若發展商能額外提供3成按揭,配合發展商提供之二按,買家首期便能由600萬減少至240萬。

因此,發展商提供的高成數按揭確實為準買家入市帶來便利。

但魔鬼在細節,發展商提供的二按確實有不少需要注意的地方。

到底一按加二按的壓力測試是怎樣計算?

特別是發展商二按會有分段利率,基本上都是先低後高。多為首2-3年為貼近銀行的P按計劃,其後為P或P+1%不等。

以最近熱賣的觀塘新盤「凱滙」的其中一張價單的發展商二按為例;

發展商二按,利率首3年為P-2.85%,其後為P。

若借款人沒有任何按揭,以現行利率,一按加二按的供款不可超過月入的50%,壓力測試再加三厘;若二按有分段利率則以較高者作為壓力測試標準,一按加二按的供款不可超過月入的60%。

另外要留意,若二按成數高於樓價2成,壓力測試標準便要下調5%;即以現行利率,一按加二按的供款不可超過月入的45%,壓力測試再加三厘;若二按有分段利率則以較高者作為壓力測試標準,一按加二按的供款不可超過月入的55%。

使用發展商二按的另外一個潛在風險在於,二按部分在首2或3年後,利息會突然增加,買家需衡量自己的供款能力。

在過往樓市升得瘋狂的時間,業主或可以將二按部分轉按至一按銀行節省利息成本。

但若然市況不明朗或樓價升幅不足以轉按至一按銀行,此部分增加的利息成本絕對不容忽視。

發展商提供的二按到底是天使還是魔鬼?這取決於用家怎樣運用。

只要在入市前做足功課及風險管理,入市後便能真正做到安居樂業!

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