離婚,和按揭一樣,是一個複雜的議題。2016年有50,008對新人結婚,同年有17,196對夫妻離婚。小朋友的撫養權、贍養費和財產特別是房屋的分配不比情感分割來得容易。離婚樓按揭又有什麼值得注意?

離婚分身家,層樓點分

夫婦決定離婚的話,瓜分婚姻居所的權益不一定與兩人在買樓是的首期比例有關。香港法例第192章《婚姻法律程序與財產條例》訂明法庭在決定如何分配婚姻居所時,必須顧及的事宜。總括而言,法庭會考慮婚姻雙方的行為和案件的所有情況,如雙方的經濟來源、經濟需要、年齡、為家庭的福利而作出的貢獻、婚姻破裂前所享有的生活水平、婚姻年期等。法庭分配夫婦二人的財產時,最終目標是力求公平,未必要將財產分成兩份等額。這方面的法律意見請務必咨詢律師意見。

分手要注意處理借貸人和擔保人

在非首置15%印花稅的影響下,很多情侶和夫妻選擇以單人名買入物業,目的是保留令另一方的首置身份在以後用再買物業時慳稅。

如果情侶或夫妻的一方為另一方作為擔保人或借貸人,在日後和平分開或離婚時,就會有機會面對「除名」/「甩名」。要注意,除名借貸人是要重新做契,而甩擔保人是無需重新做樓契。

作為擔保人是自願性質,同時須簽署法律文件作實,即使日後擔保人和借款人(通常是業主)關係有變,亦不可以此為理由向銀行申請取消擔保。例如丈夫為其妻子的按揭作擔保,即使兩人日後離婚,丈夫作為擔保人的身份不變。 除非妻子的個人收入夠通過原按揭的壓力測試,又或者有其他擔保人,銀行才會同意除去前夫的擔保人身份。

常見離婚物業的處理方法

  1. 以前夫妻間流行用長命契或分權共有的方式持有物業, 通常離婚了,仍有按揭,就需要計算整個剩餘按揭的壓力測試。如果這個動作是離婚前的自願動作那就視作近親轉讓,必須根據比例繳交舊印花稅,不過就可以寬免SSD的3年鎖期。

如果這是經過法院婚姻訴訟的判決,例如家事法庭判決其中一方得到另一方的單名物業或聯名物業,那就無需繳交印花稅和寬免SSD的3年鎖期。

這時假設物業還有按揭,在排除潛在的離婚裁決上訴或未完結的業權糾紛後,連同Divorce Assignment和足以通過壓力測試的收入證明,銀行是願意批出按揭的。不過也試過有銀行批出按揭,但客人自己的律師不願意做契,原因是律師沒法判斷離婚判決書的字眼是否構成銀行貸款的風險。最後客人找了專門做樓按的律師才順利做到按揭。

當然,也有些銀行是要求婚姻判決5年後,沒有業權風險才處理離婚按揭。

  1. 如果雙方都不想保留物業,又或想保留的一方根本無法通過按揭的壓力測試。就會把物業以市價出售。於扣除有關賣樓的費用後,餘額雙方平分或按協議分配。

另一常見涉及離婚樓的按揭情況是,其中一方以送契Deed of Gift形式轉贈另一方,送契受限於「破產條例」。據香港有關破產的條例規定,為免欠債人在破產前將資產轉移而逃避還債責任,因此條例規定,由破產人破產當天起計5年內,曾經送贈他人的物業,即使送了出去,法庭仍可以命令送贈無效而由破產官接管物業用以償還破產人所欠債項(即使該物業已售予他人)。銀行一般在5年內不接受「送贈契」物業承造按揭,得到樓想轉按加按或賣出也是不太可能的,因為下手買家也無法承造按揭。

另外,如果買樓在查冊見到以下字眼,就要小心離婚相關的業權糾紛而無用承造按揭:

IN DIVORCE JURISDICTION 離婚法律程序進行中

Deed of Gift送契

PETITIONER 呈請人(通常指離婚申請人)

離婚樓按揭涉及的問題非常複雜和專業,務必咨詢你的律師意見。如果唔想甘煩,可能不離婚是一種選擇哦。

了解更多:

近親轉讓: https://mortgagemaster.com.hk/?p=2892 

夫妻物業擁有權之形式: https://mortgagemaster.com.hk/?p=2913

有order的釘契樓(離婚): https://mortgagemaster.com.hk/?p=1372

按揭回贈高達1.8% 立即向按揭大師查詢 Whatsapp 68906888