樓市在8月後開始調整回落,這段時間我們重點觀察嘉湖山莊的樓價變化和成交。原因是嘉湖山莊是全香港最活躍成交的屋苑,已登記的有超過566宗。嘉湖山莊也是上車樂園,普遍叫價在600萬以下,可以低首期上車。

在12月份,嘉湖山莊同樣是賞湖居,錄得2個高層G室3房的單位成交,一個價格是472萬,一個價格是548萬。

相關成交新聞:

嘉湖山莊3房戶472萬成交(2018-12-06)

嘉湖山莊3房戶548萬成交(2018-12-26)

20日就升左76萬。配合這段時間對樓市的觀察,我們有以下5個樓市觀點和大家分享:

  1. 二手市場600萬以下單位初步見底,納米樓除外

我們預計市場對物業自住投資的剛需盤反映在600萬以下物業上。對用家來說,早前26萬人抽居屋是給了有心上車的用家一個警示:樓價只要回落多小小,就會有人願意入市承接。所以,在沒有人知道樓市底部的情況下,用家寧願在自己能力接受到的價格先上車,這對細價樓形成支持。

對投資者而言,在Lump sum效應下,越細越好租。600萬以下2房和3房月租都是1萬多,租金回報率可以達到3.2%,這對在全球放水時期累積豐厚資產和現金的投資者來說,細價樓是收租理想的目標。

至於納米樓,最大的問題是過去幾年的升幅過大,透支了未來潛在的升值。對於那些呎價明顯高於同區二手單位呎價的納米樓,我們覺得有排調整,直至納米樓的呎價溢價在10%內才會有支持。

  1. 在升值的角度,未來3房容易過2房

仲量聯行報告指出今年至2020年將有約3,300個「納米樓」(實用面積為200平方呎或以下的單位)落成,較過去3年(2015至2017年)的供應量顯著增加35%。

當你供樓供了幾年後,其實隨著家庭成員的增加(結婚生小朋友請外傭姐姐),是有1房換2房,2房換3房的需要。基於過去私樓的供應集中在500呎一下的納米樓和2房,我們判斷未來隨著香港社會的財富效應和人口變化,500呎以下的3房會相當受歡迎。

如果在現在想置業而又有能力負擔3房的朋友,不妨考慮買入3房。估計在僧多粥少的情況下,3房的升值空間要比2房大。文章一開始引述的成交也是3房的單位。

  1. 按揭成數條線係邊,上車盤樓價就升到邊

很多人唔係無錢供樓,而係無首期。有首期就可以上車,反正供樓和租樓的費用差唔多。低首期的無非2類物業:一手新盤發展商提供二按高成數上會,和600萬以下可以用按揭保險高成數上會的物業。

下面例子是600萬和600萬以上的首期成本:

600萬以下最多可以8成按揭:首期只需120萬

600萬零1蚊以上銀行最多6成按揭:首期要240萬

很明顯市場在追逐高按揭成數的物業。無他,可以高成數按揭上會的才是上車盤。所以,我們重新定義了上車盤的價格:按揭成數條線係邊,上車盤樓價就升到邊。

  1. 這次是無殼蝸牛上車的最後機會

上車越來越難,錯失這次樓市調整的機會以後更難。香港和全球主要大城市一樣,面對非常嚴重的財富不均,QE印銀紙的後遺症是劫窮濟富。

一個後生仔,如果只是靠正常打工,恐怕非常難上位。即使做到中產,也容易成為夾心階層,既要供樓交稅,又無法享受大部分福利。資產價格飛升是大城市的通病。

而必須承認的一個事實,香港非常大部分人的財富來源是升左值的物業。所以在香港,樓升到你唔信到升到你迷信。過去10年的樓市一浪高於一浪,這會形成財富效應(買樓的都賺錢)和形成上車門欄越來越高。容許我們比較主觀,我們認為這次的樓市調整,是未來幾年難得一見的上車機會。這次上唔到車,都好大機會繼續長時間做租奴。

  1. 按揭財技可以30幾萬首期就買到548萬的單位?

金管局規定,450萬到600萬的物業最多只能做到8成按揭。最少都要90萬首期。不過,下面情景就純粹是假設和技術探討。

我們先記起文首的2個同樣是嘉湖山莊高層G室3房的單位成交,實用面積同樣是548平方呎:

嘉湖山莊3房戶472萬成交(2018-12-06)

嘉湖山莊3房戶548萬成交(2018-12-26)

假設在12月6號簽訂臨約,3個月後以472萬正式成交該物業。樓市迅速見底回升到12月26號的548萬。銀行估價會以最近市場成交價格為主要估價根據。我們假設在6號成交的單位估價以回升到548萬。

假設首先以6成按揭借入283.2萬上會,半年後(成交3個月後)轉按到其他銀行申請QBE/HKMC 8成按揭。由於那時估價上升到548萬,8成按揭可以借到438.4萬。這樣便可以立即體現到物業市值和按揭理財的威力。如果成交是有父幹幫忙提供短期的6成首期資金,透過轉按就能套現升值部(76萬)的8成,退回父幹資金幫助後,實際是33.6萬就能買入548萬的單位。

當然,上面純粹是技術探討,實際的可行性要視乎多方面的配合,無論是樓市的轉角位,還是業主的按揭申請條件。無論如何,如果在樓市轉角位為買入物業後再短期急升,的確可以透過轉按立即套現市值的部分作其他投資。

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