高成數按揭借咁多好危險？

阿媽教落，唔好借錢，借左就要盡快還。這個教導放在樓按中適用嗎? 最近就聽到一個客人說：“600萬樓借到8成，借咁多好危險。” 這究竟是不是事實? 我們可以一起探討一下。

借得多好危險？

這個客人從事銷售行業，打算買入600萬元的單位。壓力測試計算下，客人最多可以選擇8成按揭，只給120萬首期。客人收入雖高但不穩定，收入部分和業績掛鉤。客人提及2個擔憂：1. 借咁多，如果銀行加息，每月供款就會增加，怕自己收入不穩定供唔起，而且利息支出也會大增。2. 借到咁高成數，如果樓價跌就容易變負資產，銀行會call loan。所以，這個客人打算用自己儲蓄給多一點首期，6成上會借得少d, 但個心就安落d。

用盡儲蓄作首期才是最危險

事實上，這個客人的確有接近240萬的首期預算，以他打算購入的單位600萬元來計，他可以選擇：

A. 借8成，給120萬首期，30年期2.375%利息，月供$19,056

B. 借6成，給240萬首期，30年期2.375%利息，月供$13,992

假設他把全部的240萬儲蓄用作首期，這才是最危險的做法。萬一家庭發生急事要用錢，又或者他被裁員，那麼他沒有應急錢，連下月的按揭月供都沒法支付。假設他選擇A計劃，那麼他還有120萬在身邊可以應急。這120萬的後備資金就可以用作超過5年的按揭供款。這樣，才能安居樂業，買樓都安心d。唔使話買完樓一個錢都無。

Mortgage link高息戶口完美對沖利息開支

客人雖然比原計劃借多左120萬，加息週期下看似借得多還利息都多。事實上近年銀行批出的按揭，大多數都會送高息存款戶口，正式名稱是按揭存款掛鉤戶口mortgage link account。這個戶口提供等同按揭供樓的利息的存款利息給客人，這樣客人就可以把剩下的120萬放進去，每年收取$28,500的存款利息。注意，這個戶口是每日計存款利息，每月收取存息一次。

即係多借的120萬唔駛利息！即使加息後，這120萬的存款利息同時提高，完美對沖利息開支。

負資產和call loan的恐懼

業主選擇8成上會，如果樓價下跌超過2成，的確會賬面上變為負資產。不過這並不是觸發銀行call loan的原因。銀行call loan最常見的原因是供款不準時。如果欠款超過90天。90天在銀行角度是一個神奇數字，是銀行風險控制的重要警告。這就會引起銀行進一步行動甚至call loan。所以，如果是考慮call loan風險，那麼就更應該準備好充足的供樓儲備和每月準時供款。