阿媽教落,唔好借錢,借左就要盡快還。這個教導放在樓按中適用嗎? 最近就聽到一個客人說:“600萬樓借到8成,借咁多好危險。” 這究竟是不是事實? 我們可以一起探討一下。

借得多好危險?

這個客人從事銷售行業,打算買入600萬元的單位。壓力測試計算下,客人最多可以選擇8成按揭,只給120萬首期。客人收入雖高但不穩定,收入部分和業績掛鉤。客人提及2個擔憂:1. 借咁多,如果銀行加息,每月供款就會增加,怕自己收入不穩定供唔起,而且利息支出也會大增。2. 借到咁高成數,如果樓價跌就容易變負資產,銀行會call loan。所以,這個客人打算用自己儲蓄給多一點首期,6成上會借得少d, 但個心就安落d。

用盡儲蓄作首期才是最危險

事實上,這個客人的確有接近240萬的首期預算,以他打算購入的單位600萬元來計,他可以選擇:

A. 借8成,給120萬首期,30年期2.375%利息,月供$19,056

B. 借6成,給240萬首期,30年期2.375%利息,月供$13,992

假設他把全部的240萬儲蓄用作首期,這才是最危險的做法。萬一家庭發生急事要用錢,又或者他被裁員,那麼他沒有應急錢,連下月的按揭月供都沒法支付。假設他選擇A計劃,那麼他還有120萬在身邊可以應急。這120萬的後備資金就可以用作超過5年的按揭供款。這樣,才能安居樂業,買樓都安心d。唔使話買完樓一個錢都無。

Mortgage link高息戶口完美對沖利息開支

客人雖然比原計劃借多左120萬,加息週期下看似借得多還利息都多。事實上近年銀行批出的按揭,大多數都會送高息存款戶口,正式名稱是按揭存款掛鉤戶口mortgage link account。 這個戶口提供等同按揭供樓的利息的存款利息給客人,這樣客人就可以把剩下的120萬放進去,每年收取$28,500的存款利息。注意,這個戶口是每日計存款利息,每月收取存息一次。

即係多借的120萬唔駛利息!即使加息後,這120萬的存款利息同時提高,完美對沖利息開支。

負資產和call loan的恐懼

業主選擇8成上會,如果樓價下跌超過2成,的確會賬面上變為負資產。不過這並不是觸發銀行call loan的原因。銀行call loan最常見的原因是供款不準時。如果欠款超過90天。90天在銀行角度是一個神奇數字,是銀行風險控制的重要警告。這就會引起銀行進一步行動甚至call loan。所以,如果是考慮call loan風險,那麼就更應該準備好充足的供樓儲備和每月準時供款。

借得多的真正的中伏位

借6成360萬是不用給按揭保費,而借8成480萬就要全期給約10萬的按揭保險費用。如果找到專業的銀行按揭專員或按揭中介一般都能爭取到6折優惠,即是6萬元的保費。而且這6萬元也能借足30年,保費借貸利率和按揭計劃的利率一致。

有趣的是,由於現時銀行多數提供2%的現金回贈,多借的120萬也會有2萬4千的現金回贈。同時,在開始按揭保險的3年內退保,還可以取回15%以上的保費退還。所以,按揭保費的費用其實是相當少。

那麼,究竟借8成有沒有壞處?如果真的要數8成按揭的中伏位,那就是很多業主都會在入伙後的若干年後,選擇把自住物業放租,以便在工作或小朋友學校地點附近租屋住。

這時候便要注意,6成以上承造按揭保險上會的高成數按揭,承保的HKMC/QBE/AIG會定期抽查該物業是否自住,此乃承保的條件之一。業主在放租前,就要記得先找按揭中介幫手提供物業估值,以便可以用最高估值轉按甩按保,和賺取最高的銀行及按揭中介的現金回贈。

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利率更新日期: 2020-09-26