講真,好多人買樓其中一個考慮因素就是層樓點樣先至可以幫你賺到最多的錢。在香港,透過層樓產生到的財富和資本增值甚至比工資收入更高。既然物業是香港最重要的財富,那麼買樓之前大家就要小心兩條線。

 

按揭理財條線在600萬833萬

物業除了居住用途外,最重要就是金融性質。簡單來說,就是再融資(套現)的能力。所以這兩條線和按揭政策息息相關,分別是600萬和833萬。

第一條線是600萬,600萬是按揭的高牆。600萬或以下物業,首期只需2成。600萬以上物業最少要4成首期,也就是240萬。按揭高牆阻擋了大量手上持有不多首期的買家。所以,低首期樓盤在香港長期有價有市。

在強烈剛需的香港物業市場,低首期就可以上車導致600萬以下物業極度受歡迎,而且買少見少。而再融資的角度,600萬的物業可以套現8成的資金,槓桿非常理想。假設買入500萬的2房單位,假設第二年升值20%到600萬,業主可以套現100萬的8成再買物業和投資。

 

香港樓市中易升難跌的樓盤

600萬這條線對樓價帶來的影響非常大。這是任何一個投資者在買樓前的重要按揭理財的考慮。以香港的情況,在市況熾熱的時候,一些大型樓盤中的小型單位價格會以接近600萬元在市場成交。當然,如果遇上轉角市,這類「升突/Over price」單位也容易跌價。

但作為買入同一個樓盤的其他業主,就能受惠這個按揭政策。樓市升,這類單位升得更多。這時候做轉按套現,利用長年期低利息的按揭再融資就能在無需賣樓的情況下享受到樓價飛升的好處。可以參考以下新聞報道:

第一城2房284呎588萬成交_20180626

嘉湖山莊2房448呎575萬成交_20180629

小心中伏600萬以下的假需求

雖然受惠低首期的按揭政策,600萬以下的藍籌樓盤價格易升難跌,不過準業主要小心中伏。過去數年有幾千個納米盤供應,這類單位面積不足夠200呎但總價小至350萬,吸引了不少一心想低首期上車的年輕人。

對於納米盤,自己小心吧,長遠來說價格會回復理性。一旦跌價賣出就輸錢,不賣也沒法透過按揭套現。即使自住,估計沒有人想長時間住在200呎的單位吧。除非是定價合理又交通十分理想,當為市區劏房收租是唯一的出路。

833萬的單位好住但套現功能好尷尬

數學題:假設你買入833萬的物業,數年後升值18%,物業賬面賺150萬市值988萬。那麼如果你想打算透過轉按套現資金再投資,你可以套現到多少錢?

答案是接近零。原因是根據現時按揭政策,1000萬物業最多承造6成按揭,同時借貸上限是500萬。所以,當初833萬買入時,銀行已經借足500萬,即使單位升到1000萬,銀行也只會借500萬。如果全香港的樓都升值物業升值下,這個價格區域的單位的再融資能力好尷尬。

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