日本是香港人的「鄉下」。對於日本樓的投資者來說,如果日本也會成為14億中國人民的「鄉下」,那麼投資日本樓就會安心好多。

日本物業對香港投資者的吸引力是賺息又賺價。息是指4%-5%的租金回報,這對租值只有2%-3%的香港物業無疑是極大優勢。另外,日本物業的升值能力也不容忽視。根據日本房地產中央資料庫數據,東京和大阪的核心地區樓價在2017年的升幅分別是21.9%和13.65%。

那麼,在投資日本樓要考慮什麼呢?筆者認為其中一項考慮是租金回報。海外置業是隔山買牛,由於完全不熟悉當地的經濟文化,是無法預計物業是升是跌。大量香港人如果連香港的樓市都看不通,又如何去推測海外物業的跌幅升幅。

首要考慮租金回報和現金流

買日本樓未想贏,先考慮輸。在按揭市場的發展下,現在香港人也可以用按揭去買日本樓。對於投資者來說,租金回報能否應付按揭供款是相當重要。現金流的管理可以令你長時間安心持有物業,讓時間去幫你掃平短期價格的波動和爭取長線資產增值。

日本樓按揭的4個重要數字

香港人能承造5成-6成的日本樓按揭,3%年利率,15年按揭和最少145萬港元(2000萬日元)借貸額。其實中銀駐日本的分行可以創造最長20年按揭,入場門欄是75萬港元年收入。

 

搵日本人做你的租奴

我們假設買入等值400萬港元的日本樓可以承造5成按揭即200萬,3%年利率和15年按揭,月供是$13,812,收租有$15,000。每月供完樓仲有$1,188正現金流落袋。

利用日本當地的中資銀行做按揭最核心的觀點和好處是借日元還日元,在月供期無需考慮日元的匯率風險。另一個方法是利用香港的按揭優勢在香港借港元還港元。假設香港物業套現200萬承造30年期按揭,利率只是2.375%。由於長供款年期有利壓低月供壓力,每月供樓後還能享有$7,227正現金流落袋。不過,需注意日元匯率風險和長年期會導致利息支出增加。詳情可以參考下表。

抖音和廉航崛起帶動日本樓投資

另外一個文化上的結構性改變也對日本樓投資有利。香港曾經是中國人出境旅遊的第一選擇和唯一選擇。原因是以前內地居民要取得國外簽證相當困難,而且富起來的中國人由於地緣和文化上較熟悉香港。

香港旅遊業和經濟受惠極大地受惠中國旅客。中大前校長及經濟學家劉遵義教授就曾經提及旅遊業對香港經濟的重要性。香港旅遊業佔香港5%的GDP,但就直接間接聘用了12%就業人口。

無論是香港還是日本,有工返先可以供得起樓,樓市才有支持。所以旅遊業興旺對日本樓市也相當重要。那麼,日本會否成為14億中國人民的「鄉下」?

日本會否成為14億中國人民的「鄉下」?

筆者偏向樂觀,原因是中國另一款手機國民應用程式「抖音App」的崛起。一個娛樂視頻App可以和日本樓投資有關係?會不會太過度解讀?非也,筆者關注的長期趨勢和結構性的改變,對隔山買牛的海外投資是一種補充。當然,這個角度是方向性,並沒有太多投資數據的分析。投資涉及風險,讀者可以咨詢你的房地產投資顧問/理財顧問。

抖音是一款手機短視頻應用App,在中國每日活躍用戶2億人,月活5億人。抖音可以說是中國的YouTube。視頻的特性最適合記錄美食和旅遊。所以,抖音上的日本旅遊短片非常多和受歡迎。比如是打卡地點神奈川縣的鐮倉。《男兒當入樽》Slam dunk 片頭一曲,櫻木花道隔著電車看晴子的一幕,吸引了無數的中國遊客前往當地打卡朝聖。

這個旅遊熱潮是長期而且不斷增長的。抖音是一個助力,廉價航空也降低了旅遊成本。文化上,中國人包括香港居民也非常熱愛旅遊,特別是價格合理而優質享受的地方。長期來說,中國遊客的日本旅遊熱估計最受惠的是東京和大阪樓市。旅遊業除了增加大量就業機會,支撐租值回報外,同時也讓尋求海外投資的中國人多了一個選項。在中國大媽進場前,香港人是否可以先行一步了解日本樓投資?

圖片:《男兒當入樽》櫻木花道隔著電車看晴子一幕帶旺日本鐮倉旅遊熱

有興趣的朋友可以下載抖音App,感受這個旅遊神器上的日本旅遊熱度。注意的是應該下載中國版的抖音App, 而非香港版/國際版的TikTok App.

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