香港樓價高是客觀事實,但樓市是否存在泡沫沒有人知道。2016年年中和2018年年底樓價都出現短暫的下跌,跌幅達2成。不過,樓價轉眼間又回升,仲要破頂。

利用香港樓市泡沫去淹沒全世界

樓市儲存了香港人最巨大的財富。香港的3代人最重要的教訓是在香港生活必須買樓。我們先假設香港的物業市場是出現泡沫。而香港人是可以利用香港的工作賺錢能力,港幣的幣值和磚頭的價格優勢去環球shopping。香港人對此應該不陌生。在上世紀80年代開始,香港人就在物業價格相對低水的溫哥華等地買買買。可以說,香港人是地球上最鐘情物業的人群。

在香港,資金是自由流動的,物業價格也是全球數一數二高的。面對高處不勝寒的樓市,香港業主無需選擇0或1, 賣或不賣是非常大的差異。在0和1之間,聰明的香港業主已經開始把手上物業加按,利用香港樓市泡沫去淹沒全世界。

海外物業是退休保障

以前只需要不斷加按再買樓,就是發達的方程式。不過現屆政府對第二層樓要打15%稅,而且59折買居屋。政府要傳遞的信息非常清楚:靠物業發達的社會遊戲要結束了。在香港累積的財富,總要搵地方擺。對於更加多的香港人,他們考慮的是人生下半場要在哪裡生活。香港實在住得太細!同時,作為香港人,投資樓市的經驗相對豐富。投資海外宜居城市的樓市既可以自住,也可以買樓收租等升值。

樓市ATM機 利息成本低至1.x%

全世界大概只有香港的按揭才有這麼低的利息的同時又有現金回贈。香港資產市場成熟而且競爭激烈,連在外國常見的估價費用在香港也是寬免收的。現時實際2.375%的按揭利息可以透過每2年轉按賺取2.1%的銀行回贈。轉按賺回贈已成為市場的常態。所以,實際按揭利息是1厘左右。

樓市息差從未甘明顯

香港樓按實際利息成本1.x%,海外物業收租回報有4%-5%。假設業主在香港有900萬市值的物業,剩餘供款300萬,還剩下22年,月供$14,600。業主可以套現200萬現金投資海外物業爭取更高的租金回報。同時,在轉按時可以透過拉長年期到30年去減低增加的供款壓力。海外物業收租回報有4%-5%,產生的租金收益即使減去按揭增加的還款,還能產生正現金流。當你在睡覺時,你的海外物業依然在為你產生租金回報,利用時間去賺錢才是走向財務自由的方程式。

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利率更新日期: 2020-11-29