家中上一代居屋業主漸老去,年輕一輩或會考慮協助家人補地價,作為家庭的房屋和經濟安排。已補地價的居屋/公屋就可以出租,增加收入。

已補地價的居屋/公屋在融資按揭上和私樓一樣,可以自由選擇加減按和改變擔保人年期等。更明顯的好處是可以在市場自由買賣,無需面對未補地價居屋因為樓齡太大剩下太少擔保期而導致新買家無法承造按揭,繼而陷入無人願意買入的尷尬處境。

補地價要幾多錢?Step 1: 查冊

要知道補地價金額點計,第一步就要知道居屋的折扣率。這個折扣率指的是由房委會/房協賣給第一手業主的折扣價。有些朋友現有的居屋物業可能是曾經在居二市場,以自由議價方式買入的單位。那麼,都係仲要搵番當年房委會/房協賣給第一手業主的折扣價,即首次售出日指由房委會/房協第一次將單位售予購樓人士的轉讓契據上的折扣價除以當時市場價。

由於居屋政策多變,而且也曾經停售居屋和售賣居屋貨尾單位。所以每一個居屋的折扣率和補地價金額都不一樣。政府網站提供了每一個屋苑的折扣價大約範圍可以作為參考

以下是該政府資料的網站link:

https://www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/hos-secondary-market/available-hos-courts/index.html

網上查冊就可以知道居屋折扣率

另一方法是向業主和地產代理查詢。不過上述2種方法都無法確認準確折扣率。終極解決方法就是透過網上查冊和查契。

業主可登入土地註冊處(舊稱田土廳)的網頁(https://www1.iris.gov.hk/eservices/welcome.jsp?language=zh_TW)

登入後選取左上角第一選項: 查閱土地登記冊

已註冊的用戶可直接登錄,沒有的可選擇“非經常用戶”,輸入驗證碼後,點擊“繼續”。然後會進入到以下畫面:

搜索方式比較方便是用樓宇名稱

查閱土地登記的搜索關鍵詞分幾個類型,有“街道名稱”,“屋苑/樓宇名稱”,“地段詳情”和“物業參考編號”。搜索方式比較方便是用樓宇名稱,如果屋苑中文名搵唔到,可以試下用屋苑英文名。然後按指示選擇正確的物業單位。

查詢類別選用 全部, 副本性質選用 普通

查詢文件類別一般建議選用全部。費用是$25港幣。比選用現時的$10貴小小。副本性質就無需認證Certified True Copy。下一步選擇下載為PDF和透過網上信用卡就可以立即做好查冊。查冊文件如下:

補地價要幾多錢?Step 2: 查文件找出折扣率

註冊摘要編號Memorial No. 

找出由房委會(HONG KONG HOUSING SOCIETY)/房協首次將單位第一個市民業主的樓契副本的註冊摘要編號Memorial No. 。再透過個文書檔案註冊編號就能找到當初的售價和市場價,從而確認折扣率。

Copy 了這個文書檔案註冊編號,回到土地註冊處的網頁(https://www1.iris.gov.hk/eservices/welcome.jsp?language=zh_TW), 點擊左上角的 查詢土地文件 進入查詢頁面,貼上剛才copy的文書檔案註冊編號就可以了。

進入訂閱選項,可以選擇黑色版本和普通版本,透過網上信用卡付款$100就可以立即知道折扣率。

透過註冊摘要編號Memorial No. 找出文件副本後,可以用windows相片檢視模式打開該tig檔案。找出文件中政府的售價和市場價。比較實際售價除和當時市場價就是居屋公屋的折扣率。

用以下例子舉例:( 1,331,600-972,000)/1,331,600=27%, 即折扣率discount rate是27%。

補地價要幾多錢?Step 3: 找出折扣率計算補地價金額

最後用補地價公式=市價*折扣率,就可以知道補地價金額。市價是政府根據申請補地價時的市場價去釐定,不過大致也可以參考附近地產鋪價格和最近成交價格去估算。

「現時市值」乘以「補價折扣率」就能得出所需填補之地價。例如,居屋當年發售的市值為200萬元,而政府當年以120萬元賣出,以200萬元減去120萬元再除以200萬元所得出為0.4,即「補價折扣率」為40%,假設現時樓宇市值為210萬元,即以210萬元乘以40%,即所需補之地價為84萬元。

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