隨中美貿易戰及武漢肺炎雙重打擊下,香港經濟短期難言樂觀。

澳門賭場更因肺炎而關閉兩星期進行防疫工作,賭業乃澳門經濟命脈,關閉兩星期實嚴重打擊當地經濟。因此澳門銀行公會允許當地按揭客人可向銀行申請按揭貸款「還息不還本」,最長為期半年。隨後,中國銀行(香港)成為香港首間接受客人因經濟困難而申請按揭「還息不還本」,到底「還息不還本」有無著數呢?

利息成本

按揭貸款每期供款相同,而供款部分分為「本金」及「利息」,而按揭利息是「息隨本減」。

舉個例,假設樓價$800萬做6成按揭,貸款額$480萬,按息2.5%,還款年期30年的情況下每月供款$18,966,全期利息開支為$2,027,689。

如果業主於第3年供款時申請「還息不還本」12個月,當時(第25期)尚欠本金為$4,579,586,每月利息支出為$9,560,「還息不還本」12個月,全期利息支出增加$114,720至$2,142,409。由於按揭利息是「息隨本減」,所以「還息不還本」12個月後未償還本金不會減少,仍然為$4,579,586。

只要按揭利息沒有改變,按揭供款每月均相同,此例子每月供款$18,966。從現金流角度,申請「還息不還本」12個月,12個月現金流流出減少$122,872,佔原來供款54%,但全期利息開支則增加$114,720,即全期利息開支增加5.6%,有無著數就真係見仁見智。

而如果業主於第20年供款時申請「還息不還本」12個月,當時(第229期)尚欠本金為$2,186,777,每月利息支出為$4,586,還息不還本12個月,全期利息支出增加$55,032至$2,082,721。由於按揭利息是「息隨本減」,所以「還息不還本」12個月後未尚還本金不會減少,仍然為$2,186,777。

從現金流角度,申請「還息不還本」12個月,現金流流出減少$172,560,佔原來供款75%,所以如果剩餘供款年期較短,「還息不還本」確實能大大減低短期之供樓負擔。

由於按揭利息「息隨本減」,較早期的供款當中「利息」部分佔較大比重,而愈後期「本金」佔供款比例會愈高。所以相對處於較早供款年期申請「還息不還本」,處於還款年期愈後者會更為著數。而是否有利閣下則視乎情況而定,亦歡迎大家向我哋查詢!

按揭回贈高達1.8% 立即向按揭大師查詢 Whatsapp 68906888