提起「分契樓」和「劏房」,一般人的畫面是舊區唐樓被分劏成數個單位獨立出租,住宿環境惡劣,租金lump sum細但呎租超貴。但其實分契樓和劏房有明顯權益上分別,也令到分契樓按揭和劏房按揭有不同的注意事項。

分契樓與劏房其中一個明顯分別是業權。劏房是指一個大單位被「劏」成兩個或以上的獨立單位,業主做劏房無非是想租貴d,但法律上每個單位沒有獨立的業權無法單獨買賣或按揭,而分契樓就是每個單位都有獨立業權可以單獨買賣或按揭。

4類物業可分契可合

1) 住宅連車位的業權,亦可分拆為住宅與車位各一個業權/一張契。有「分契」自然有「合契」,可以參考文章:(後的車位按揭可以做到30年期)。業權清晰,可以單獨買賣或按揭。

2) 整棟村屋亦可以透過分契將不同樓層分拆為數個業權,一層層單獨契又得,地下一樓連二樓合為一個契都得。業權清晰,可以單獨買賣或按揭。不過留意村屋可以涉及路權或僭建,有關按揭比較複雜,可以直接inbox我們。

3) 聯權共有(文章: 長命契)的每位業權人均擁有整個物業,不會出現賣半層樓的情況。另一種是分權共有,每位業權人按比例佔物業權益,不一定50/50,可以隨意40/60或25/25/50,通常這種物業,才會出現業權不完整,即俗稱「半契樓」。業權不完整,會在某部份業權人破產,賣樓還債,清盤人就將他持有的業權拍賣出售,然而另一部份業權人未必同意出售,結果造成賣半層樓。另一種常見原因是離婚,兩公婆分身家,搞到層樓業權分半。業權清晰但銀行不願意做按揭。

4) 事實上,一個大面積的住宅單位好難分契。做分契而能夠合法出售的物業通常只有大面積甲級寫字樓、商場、舖位。這些物業幾千呎面積夠大,才可以符合走火通道的要求 。同時廁所是公用,來去水亦不用改裝。如果申請分契成功,業權清晰,可以單獨買賣或按揭。

房可以做到按揭!

很多人以為劏房是不合法的,其實劏房多數是不影響樓宇結構的輕度改裝,可以由認可的承建商處理,未必需要向屋宇署申請。過度的改裝劏房而嚴重影響結構則屬違法,情況類似「僭建」,屋宇署有權要求業主清拆及還原單位,甚至釘契,讓物業無法進行買賣。劏房業權風險高,所以只有極小銀行願意做。(參考文章:劏房按揭)

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利率更新日期: 2020-11-29