不少打工仔趁早年樓市未瘋狂之際買入物業，搭上這班樓市飆升的順風車，不少人身家因此翻幾翻。而即使身家翻幾翻，但相信不少人仍然需要每朝迫巴士港鐵返工。因為自住層樓樓價升得再高都好，只要唔賣樓，樓價升幾多都只不過紙上黃金「好睇唔好使」。此種「資產富貴，現金閉翳」現象，亦係不少香港打工仔嘅寫照。
自2008金融海嘯後，各國為救經濟紛紛採取「量化寬鬆」貨幣政策，以美國最廣為人知。而這一波又一波的「印銀紙」令到市場上流通嘅貨幣超大量增加，貨幣因而貶值使得資產價格水漲船高。以香港樓市為例，2009年初時，中原城市領先指數CCL約60點，至今天約170點，升幅驚人。即使樓價升得再高，業主們實際上並沒有從中得益。
咁到底有咩辦法可以將呢舊資產活化，將死錢變成生錢呢？
「套息差」呢個概念相信大家都聽過，而呢個操作亦提供一個能夠以低風險賺取穩定回報。而「套息差」更多時候係用「Other People’s Money」無本生利。而呢個操作能唔能夠套用係香港物業按揭市場，釋放呢啲「紙上黃金」嘅購買力，令大家生活質素得以提升？
其實香港物業市場為我哋提供咗絕對有利嘅條件 ：
1. 2.375%的低成本借貸
2. 長達30年之還款年期
舉個例子：
假設物業早前以400萬購入，未償還按揭為200萬。由於近年物業急升，現時物業已升至800萬。根據金管局指引，1000萬以下物業最高可申請按揭成數為6成，貸款額最高為500萬。
800萬物業轉按可套取480萬，扣減未償還的200萬，可套現280萬。根據現時利率2.375%，30年還款計算，套現280萬的每月供款約$11,000。
若將套現資金投放於穩健的投資工具，只要投資物的淨回報率高於按揭成本，便可達到「套息差」及「資本增值」的效果。
而香港人較常用的工具有：
1. 投資海外物業
受限於樓市辣招，非首置的港人投資香港物業的成本不菲，不少港人因而轉戰海外物業。近年，以中國內地及東亞南地區物業最受港人歡迎。不少港人看中的是當地物業租金回報有5%或以上，什至是看中物業的升值潛力而進行投資。
而且大部分東南亞物業的入場門檻亦相對較低，不少訂價在100萬至200萬港紙。很多人只需加按香港的物業便能到當地「Full Pay」買樓，成為包租公包租婆。
但亦要注意，投資前需要了解當地物業租金回報的穩定性，業權及匯率風險等等。
2. 派息基金
近年不少港人投身於「息魔」行列，不少派息基金大受歡迎。由於投資基金是持有一籃子的投資物，包括多種債劵及股票，較持有單一債劵或股票更能達到分散風險的效果。
以一隻投資於美國的基金為例子，年息率約為9厘。以套現280萬計算，每個月可收取約$21,000，扣按揭供款後仍有約$10,000落袋。而基金的靈活性較高，投資者可因應資金需要賣出基金變現，但需注意賣出基金是以當時基金價格計算，所以基金亦會存在一定的波動性。
由於不同基金的投資策略及派息政策均有不同，投資前應先詳細了解當中的條款及細則，從而選擇合適自己的基金。
3. 買收息股
香港人對投資股票絕不陌生，不少股票均提供5厘以上的股息收入。唯金融市場極為波動，若以物業轉按套現再投資股票所牽涉的風險較大。而投資於股票所賺取的回報亦需於償還按揭供款的時間配合，否則在市況轉差而被迫低價套現股票以償還供款則得不償失。
總結而言，轉按套現釋放物業的購買力，絕對可以幫助大家在致富途上走快幾步。
不過世上沒有免費午餐，做任何投資前均需做足功課，咁就唔怕損手爛腳。
About the Author: 文博
