不少打工仔趁早年樓市未瘋狂之際買入物業,搭上這班樓市飆升的順風車,不少人身家因此翻幾翻。而即使身家翻幾翻,但相信不少人仍然需要每朝迫巴士港鐵返工。因為自住層樓樓價升得再高都好,只要唔賣樓,樓價升幾多都只不過紙上黃金「好睇唔好使」。此種「資產富貴,現金閉翳」現象,亦係不少香港打工仔嘅寫照。

自2008金融海嘯後,各國為救經濟紛紛採取「量化寬鬆」貨幣政策,以美國最廣為人知。而這一波又一波的「印銀紙」令到市場上流通嘅貨幣超大量增加,貨幣因而貶值使得資產價格水漲船高。以香港樓市為例,2009年初時,中原城市領先指數CCL約60點,至今天約170點,升幅驚人。即使樓價升得再高,業主們實際上並沒有從中得益。

咁到底有咩辦法可以將呢舊資產活化,將死錢變成生錢呢?

「套息差」呢個概念相信大家都聽過,而呢個操作亦提供一個能夠以低風險賺取穩定回報。而「套息差」更多時候係用「Other People’s Money」無本生利。而呢個操作能唔能夠套用係香港物業按揭市場,釋放呢啲「紙上黃金」嘅購買力,令大家生活質素得以提升?

其實香港物業市場為我哋提供咗絕對有利嘅條件 :

1. 2.375%的低成本借貸

2. 長達30年之還款年期

舉個例子:

假設物業早前以400萬購入,未償還按揭為200萬。由於近年物業急升,現時物業已升至800萬。根據金管局指引,1000萬以下物業最高可申請按揭成數為6成,貸款額最高為500萬。

800萬物業轉按可套取480萬,扣減未償還的200萬,可套現280萬。根據現時利率2.375%,30年還款計算,套現280萬的每月供款約$11,000。

若將套現資金投放於穩健的投資工具,只要投資物的淨回報率高於按揭成本,便可達到「套息差」及「資本增值」的效果。

而香港人較常用的工具有:

1. 投資海外物業

受限於樓市辣招,非首置的港人投資香港物業的成本不菲,不少港人因而轉戰海外物業。近年,以中國內地及東亞南地區物業最受港人歡迎。不少港人看中的是當地物業租金回報有5%或以上,什至是看中物業的升值潛力而進行投資。

而且大部分東南亞物業的入場門檻亦相對較低,不少訂價在100萬至200萬港紙。很多人只需加按香港的物業便能到當地「Full Pay」買樓,成為包租公包租婆。

但亦要注意,投資前需要了解當地物業租金回報的穩定性,業權及匯率風險等等。

2. 派息基金

近年不少港人投身於「息魔」行列,不少派息基金大受歡迎。由於投資基金是持有一籃子的投資物,包括多種債劵及股票,較持有單一債劵或股票更能達到分散風險的效果。

以一隻投資於美國的基金為例子,年息率約為9厘。以套現280萬計算,每個月可收取約$21,000,扣按揭供款後仍有約$10,000落袋。而基金的靈活性較高,投資者可因應資金需要賣出基金變現,但需注意賣出基金是以當時基金價格計算,所以基金亦會存在一定的波動性。

由於不同基金的投資策略及派息政策均有不同,投資前應先詳細了解當中的條款及細則,從而選擇合適自己的基金。

3. 買收息股

香港人對投資股票絕不陌生,不少股票均提供5厘以上的股息收入。唯金融市場極為波動,若以物業轉按套現再投資股票所牽涉的風險較大。而投資於股票所賺取的回報亦需於償還按揭供款的時間配合,否則在市況轉差而被迫低價套現股票以償還供款則得不償失。

總結而言,轉按套現釋放物業的購買力,絕對可以幫助大家在致富途上走快幾步。

不過世上沒有免費午餐,做任何投資前均需做足功課,咁就唔怕損手爛腳。

 

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