申請銀行按揭時,銀行會提供H按及P按予客人選擇。而H按及P按各有優勢,H按可於低息環境以較平利息供樓,而P按則每月按揭供款穩定。而早幾年做落既按揭過咗罰息期,到底應否由舊有P按轉按至H按?有啲咩因素需要考慮?

個案資料

貸款額:$600萬

現用P按利率:(P-2.9%)=2.35%

新做H按利率:(H+1.35%) / 封頂 (P-2.75%)=2.5%

實際按息差距

H按以銀行同業拆息(HIBOR)為基準,再加上特定百分比以釐定按揭利息,如(H+1.35%)。而H按一般都會設有鎖息封頂,目前鎖息封頂為(P-2.75%)=2.5%,每當HIBOR上升令實際按息超過2.5%,銀行便會以鎖息封頂(2.5%)計算按息。

而目前使用嘅按揭屬P按,利率為(P-2.9%)=2.35%。若轉按至新做H按,鎖息封頂為2.5%,較目前P按利率高出0.15%。不過只有在HIBOR一直維持在高位令H按觸及鎖息封頂嘅情況才會以2.5%計算利息。

以現時HIBOR一直維持0.5%以下,實際按息低於2%。假設實際按息一直維持低位,新做H按以2%計算,即將目前P按轉按至H按,每年利息支出可節省0.35%。以$600萬貸款額為例,一年可節省約$2萬蚊利息開支。

不過要以上假設成立,係需要利率政策配合。

預期未來利率走勢

利率走勢對於樓市有着舉足輕重嘅影響,過往十年樓市得以步步高升,實受惠於低利率政策所致。

2020年疫情重創各行各業,同時環球經濟疲弱,短期內經濟難見大幅改善,實無足夠底蘊進行加息。而聯儲局亦於日前表明,在未來數年內低利率政策會繼續保持,於聯繫匯率下美國利率政策方向亦會直接影響香港利率走勢。

當預期未來利率走勢仍會維持低位一段時間,即使新做H按鎖息頂封(2.5%)較目前使用嘅P按利率(2.35%)為高,但以值搏程度睇,依然值得考慮。

雖然鎖息封頂高0.15%,但受惠於HIBOR低企,轉按至H按可即時慳息0.35%,所以由P按轉按至H按仍然屬於一個不錯嘅選擇。

建議閱讀:
何謂H按及P按?應該點揀好?
按揭利率圖表

按揭回贈高達1.35% 利率低至1.81% 立即向按揭大師查詢 Whatsapp 68906888

利率更新日期: 2020-10-29